Es ist der günstigste Scheck und derjenige, der die meisten Probleme vermeidet. Tun Sie dies, bevor Sie eine Anzahlung leisten, wie wir unter erklären wie man eine ländliche Immobilie kauft.
1. Grundbuchauszug aus dem Grundbuchamt
Es wird online beim Grundbuchamt mit den Registrierungsdaten des Eigentümers beantragt. Darin erfahren Sie, wer der Eigentümer ist, die eingetragene Fläche, die Hypotheken, Pfandrechte usw Dienstbarkeiten.
Wie man es liest, ohne Anwalt zu sein:
- Eigentum: Der Verkäufer muss der eingetragene Eigentümer sein, oder alle Eigentümer, wenn es mehrere gibt. Stammt die Immobilie aus einer nicht eingetragenen Erbschaft, muss diese zunächst eingetragen werden.
- Belastungen: Hypotheken (sie werden in der Urkunde mit dem Preis gekündigt), Embargos, Nießbrauch und Dienstbarkeiten. Alles, was auftaucht, muss schriftlich geklärt oder übernommen werden.
- Beschreibung: registrierte Fläche und Registrierungsgrenzen, die Sie mit dem Kataster und der Realität vergleichen.
2. Kataster
Mit der Katasterreferenz (20 Zeichen) sehen Sie in der elektronischen Zentrale des Katasters die Fläche, das Polygon und das Grundstück, die Katasterkulturen und die deklarierten Gebäude. Viele Anzeigen enthalten es bereits.
Drei praktische Anwendungen: Laden Sie den Grundstücksplan herunter, um den Besuch zu leiten, überprüfen Sie, ob die Gebäude in der Anzeige deklariert sind, und vergleichen Sie die Fläche mit dem Grundbuch. Wenn in der Anzeige keine Katasterreferenz angegeben ist, fragen Sie danach: Die Weigerung, diese anzugeben, ist ein schlechtes Zeichen.
3. SIGPAC
Der SIGPAC-Viewer zeigt die landwirtschaftlichen Gehege, ihre Nutzung (Waldweide, Ackerland, Olivenhain, Bewässerung...) und ihre Neigung. Es ist die Referenz für GAP.
Was SIGPAC Ihnen sagt und was die Anzeige nicht sagt: Wenn das Grundstück größtenteils aus Wald oder Buschland besteht, auch wenn in der Anzeige "dehesa" steht, wenn sich im Inneren Wasserflächen oder Kanäle befinden und wenn der Hang Maschinen oder Plantagen ausschließt. Das Durchqueren der SIGPAC-Karte bei der Besichtigung zu Fuß ist die schnelle Möglichkeit, Übertreibungen zu erkennen.
Wenn die Flächen nicht übereinstimmen
Es kommt sehr häufig vor, dass das Register, das Kataster und die Realität unterschiedliche Zahlen angeben. Fordern Sie eine topografische Vermessung an, wenn der Unterschied relevant ist, und legen Sie im Vertrag fest, welche Fläche und Grenzen verkauft werden.
Möglichkeiten zur Behebung, je nach Fall:
- Kleine Unterschiede: Sie gehen normalerweise davon aus, dass sie mit der Registrierungsbeschreibung "sicher" kaufen.
- Kataster mit weniger Metern als die echten: Technische Messungen können bereitgestellt werden, damit das Kataster sie korrigieren kann.
- Geringere Flächenangabe im Grundbuch: Es gibt Verfahren (Domaindatei, Bekanntheitszertifikat) zur Erweiterung der registrierten Fläche; Sie sind langsam, daher ist es besser, sie vor dem Verkauf vom Verkäufer starten zu lassen.
- Mit dem Nachbarn strittige Grundstücksgrenzen: Eine gerichtliche Abgrenzung ist langsam und teuer; Bewerten Sie, ob die Operation Sie durch die offene Front entschädigt.
Die topografische Vermessung
Ein Vermesser vermisst das Grundstück mit Präzisions-GPS und liefert einen georeferenzierten Plan, der zu Kataster und SIGPAC passt. Es kostet Geld, aber bei großen Grundstücken, mit zweifelhaften Grenzen oder wenn Sie eine Einzäunung oder Abtrennung planen, ist es die Investition, die jahrzehntelange Konflikte vermeidet. Fordern Sie eine Georeferenzierung aus dem offiziellen System an, damit es von jeder Verwaltung verwendet werden kann.
Weitere nützliche Abfragen
- Städtische Einteilung im Rathaus (siehe Bauen Sie auf ländlichem Grundstück).
- Geschützte Räume (siehe Natura 2000-Netzwerk).
- Eingetragene Wasserrechte (siehe Wasser auf Bauernhöfen).
Dokumentencheckliste vor der Einzahlung
- Aktueller Grundbuchauszug (weniger als einen Monat alt).
- Validierte Katasterreferenz und heruntergeladener Plan.
- SIGPAC-Teilflächen vor Ort geprüft.
- Letzter IBI-Beleg und Zahlungsstatus.
- Wasserpapiere, sofern auf dem Bauernhof vorhanden.
- Urkunde darüber, wie der Verkäufer es erworben hat, falls Zweifel am Eigentum bestehen.
Häufige Fehler, die diese Prüfung aufdeckt
- Der Verkäufer ist nicht der alleinige Eigentümer: Es stecken Geschwister, eine anstehende Erbschaft oder eine Firma dahinter.
- Bei der beworbenen Immobilie handelt es sich tatsächlich um zwei registrierte Immobilien oder die Hälfte von einer.
- Es gibt eine alte Hypothek, die im Register nicht gekündigt wurde, obwohl sie bezahlt wurde (die Kündigung kostet Verfahren, die vom Verkäufer verlangt werden sollten).
- Das "cortijo" in der Anzeige existiert weder im Kataster noch schriftlich: siehe Legalität von Konstruktionen.
- Eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbargrundstücks oder, schlimmer noch, das Grundstück verfügt über keine Dienstbarkeit und hängt von der Erlaubnis des Nachbarn zum Betreten ab.
Wie viel kostet es und wie lange dauert es?
Der Grundbuchauszug kostet ein paar Euro und kommt bei Online-Bestellung in Stunden oder ein paar Tagen an. Kataster- und SIGPAC-Beratungen sind kostenlos und sofort möglich. Das heißt: Für weniger Geld als eine Mahlzeit haben Sie die vollständige Übersicht darüber, was Sie kaufen werden. Wenn etwas nicht passt, ist der nächste Schritt – Gutachter, Manager oder Anwalt – bereits mit Kosten verbunden, bringt aber eine klare Diagnose mit sich, was repariert werden muss und wer dafür aufkommen soll.
Ein typischer Fall, Schritt für Schritt
Grundstück ausgeschrieben als "50 ha Dehesa mit Haus". In der Grundbuchauszug heißt es, dass 47 Hektar registriert und eine Hypothek wirtschaftlich gekündigt, aber nicht registriert wurden. Das Kataster umfasst 51 Hektar und eine Bebauung von 80 m². SIGPAC zeigt 30 Hektar bewaldetes Gras, 15 Hektar Buschland und eine Wasserfläche. Bei der Besichtigung stimmt der reale Zaun mit dem Kataster überein. Zu tun? Bitten Sie den Verkäufer, die Eintragung und Aufhebung der Hypothek einzuleiten, den Kauf "mit Sicherheit" mit der Eintragungsbeschreibung zu akzeptieren, wenn die Differenz akzeptabel ist, zu überprüfen, ob das im Kataster eingetragene Haus urkundlich reguliert werden kann, und die 15 Hektar Buschland, die keine Dehesas sind, vom Preis abzuziehen. Alles verhandelbar, alles vor der Unterzeichnung bekannt: Das ist Buying Well.
Offizielle Tools, die Sie kennen sollten
- Onlineportal des Katasters: kostenlose Beratung anhand von Referenzen oder Karten, mit Download von Plänen und beschreibenden Zertifikaten.
- Portal der Grundbuchämter: Grundbuchauszüge online mit Kartenzahlung.
- SIGPAC-Viewer: frei, mit Nutzungsschichten, Gefällen und Wasserflächen.
- Umweltbeobachter der Regierung von Extremadura: Schutzgebiete, Viehwege und Flussbetten.
Mit diesen vier Tools und einem Nachmittag Arbeit können Sie den ersten Filter für jede Immobilie selbst erstellen und sich erst dann an den Fachmann (Anwalt, Gutachter, Verwalter) wenden, wenn der Filter etwas entdeckt hat, das seine Gebühr verdient.
Letzte Regel: Alles, was Sie in diesen Beratungen entdecken, ist Verhandlungsmaterial. Jede dokumentierte Diskrepanz ist ein Posten, den jemand bezahlen muss; Entscheiden Sie vor der Anzahlung, ob der Verkäufer diese im Preis bezahlt oder Sie dies mit offenen Augen übernehmen.