Es la comprobación más barata y la que más disgustos evita. Hazla antes de pagar cualquier señal, como explicamos en cómo comprar una finca rústica.
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
Se pide online en el Registro de la Propiedad con los datos registrales o el titular. Te dice quién es el dueño, la superficie inscrita, las hipotecas, embargos y servidumbres.
Cómo leerla sin ser jurista:
- Titularidad: el vendedor debe ser el titular registral, o todos los titulares si hay varios. Si la finca viene de una herencia sin inscribir, exige que se inscriba primero.
- Cargas: hipotecas (se cancelan en la escritura con el precio), embargos, usufructos y servidumbres. Todo lo que aparezca hay que resolverlo o asumirlo por escrito.
- Descripción: superficie inscrita y linderos registrales, que compararás con Catastro y con la realidad.
2. Catastro
Con la referencia catastral (20 caracteres) ves en la Sede Electrónica del Catastro la superficie, el polígono y la parcela, los cultivos catastrales y las construcciones declaradas. Muchos anuncios ya la incluyen.
Tres usos prácticos: descargar el plano de la parcela para orientar la visita, verificar que las construcciones del anuncio están declaradas, y contrastar la superficie con la registral. Si el anuncio no da referencia catastral, pídela: la negativa a darla es mala señal.
3. SIGPAC
El visor SIGPAC muestra los recintos agrarios, su uso (pasto arbolado, tierra arable, olivar, regadío…) y su pendiente. Es la referencia para la PAC.
Lo que SIGPAC te cuenta y el anuncio no: si la finca es mayoritariamente monte o matorral aunque el anuncio diga "dehesa", si hay láminas de agua o cauces dentro, y si la pendiente descarta maquinaria o plantaciones. Cruzar el plano SIGPAC con la visita a pie es la forma rápida de detectar exageraciones.
Cuando las superficies no coinciden
Es muy habitual que Registro, Catastro y realidad den cifras distintas. Pide un levantamiento topográfico si la diferencia es relevante y fija en el contrato qué superficie y linderos se venden.
Las vías para arreglarlo, según el caso:
- Diferencias pequeñas: se suelen asumir, comprando "a cuerpo cierto" con la descripción registral.
- Catastro con menos metros de los reales: se puede aportar medición técnica para que el Catastro lo corrija.
- Registro con menos metros: existen procedimientos (expediente de dominio, acta de notoriedad) para ampliar la superficie inscrita; son lentos, así que mejor que los inicie el vendedor antes de la venta.
- Linderos discutidos con el vecino: un deslinde judicial es lento y caro; valora si la operación te compensa con ese frente abierto.
El levantamiento topográfico
Un topógrafo mide la finca con GPS de precisión y entrega un plano georreferenciado que encaja con Catastro y SIGPAC. Cuesta dinero, pero en fincas grandes, con linderos dudosos o cuando piensas vallar o segregar, es la inversión que evita conflictos de décadas. Pídelo georreferenciado al sistema oficial para que sirva ante cualquier administración.
Otras consultas útiles
- Clasificación urbanística en el ayuntamiento (ver construir en suelo rústico).
- Espacios protegidos (ver Red Natura 2000).
- Inscripciones de agua (ver agua en fincas).
Checklist documental antes de las arras
- Nota simple actualizada (menos de un mes de antigüedad).
- Referencia catastral validada y plano descargado.
- Recintos SIGPAC revisados sobre el terreno.
- Último recibo del IBI y situación de pagos.
- Papeles del agua, si la finca la tiene.
- Escritura de cómo adquirió el vendedor, si hay dudas de titularidad.
Errores frecuentes que esta comprobación descubre
- El vendedor no es el único titular: hay hermanos, una herencia pendiente o una sociedad detrás.
- La finca anunciada son en realidad dos fincas registrales, o la mitad de una.
- Hay una hipoteca vieja sin cancelar registralmente aunque esté pagada (cancelarla cuesta trámites que conviene exigir al vendedor).
- El "cortijo" del anuncio no existe en Catastro ni en escritura: ver legalidad de construcciones.
- Una servidumbre de paso a favor de la finca vecina, o peor, que la finca carece de servidumbre y depende de la tolerancia del vecino para entrar.
Cuánto cuesta y cuánto tarda
La nota simple cuesta unos pocos euros y llega en horas o pocos días pidiéndola online. Las consultas de Catastro y SIGPAC son gratuitas e inmediatas. Es decir: por menos dinero que una comida tienes el mapa completo de lo que vas a comprar. Si algo no cuadra, el siguiente escalón —topógrafo, gestor o abogado— ya tiene coste, pero llega con un diagnóstico claro de qué hay que arreglar y quién debe pagarlo.
Un caso típico, paso a paso
Finca anunciada como "dehesa de 50 ha con casa". La nota simple dice 47 ha inscritas y una hipoteca cancelada económicamente pero no registralmente. El Catastro dibuja 51 ha y una construcción de 80 m². SIGPAC muestra 30 ha de pasto arbolado, 15 de matorral y una lámina de agua. En la visita, el vallado real coincide con el Catastro. ¿Qué hacer? Pedir al vendedor que inicie la cancelación registral de la hipoteca, aceptar la compra "a cuerpo cierto" con la descripción registral si la diferencia es asumible, verificar que la casa declarada en Catastro puede regularizarse en escritura, y descontar del precio las 15 ha de matorral que no son dehesa. Todo negociable, todo conocido antes de firmar: eso es comprar bien.
Herramientas oficiales que debes conocer
- Sede Electrónica del Catastro: consulta gratuita por referencia o por mapa, con descarga de planos y certificados descriptivos.
- Portal de los Registradores: notas simples online con pago por tarjeta.
- Visor SIGPAC: gratuito, con capas de usos, pendientes y láminas de agua.
- Visores ambientales de la Junta de Extremadura: espacios protegidos, vías pecuarias y cauces.
Con estas cuatro herramientas y una tarde de trabajo puedes hacer tú mismo el primer filtro de cualquier finca, y llegar al profesional (abogado, topógrafo, gestor) solo cuando el filtro ha detectado algo que merece su tarifa.
Regla final: todo lo que descubras en estas consultas es material de negociación. Cada discrepancia documentada es una partida que alguien tendrá que pagar; decide antes de las arras si la paga el vendedor en precio o la asumes tú con los ojos abiertos.