Wie viel ITP zahle ich für eine Immobilie im Wert von 500.000 €?

Mit den Extremadura-Abschnitten: 8 % von 360.000 € (28.800 €) plus 10 % von 140.000 € (14.000 €), also etwa 42.800 €, ohne Ermäßigungen.

Brauche ich einen Anwalt?

Es ist nicht obligatorisch, aber auf großen Farmen oder mit Wasser, Vieh oder GAP ist ein Anwalt oder Agrarberater ratsam.

Eine Finca in Extremadura kaufen: Schritte, Unterlagen und Steuern

Um eine ländliche Immobilie in Extremadura zu kaufen, müssen Sie den Grundbuchauszug des Grundbuchamtes, die Katasterreferenz und die Grenzen in SIGPAC, die Wasserrechte, Dienstbarkeiten und Stadtplanungsvorschriften überprüfen; Unterzeichnen Sie einen Arras-Vertrag, beurkunden Sie die Urkunde vor einem Notar, zahlen Sie die ITP (8 % bis zu 360.000 €, 10 % bis zu 600.000 € und 11 % darüber) und registrieren Sie den Kauf im Register.

1. Überprüfen Sie die Immobilie, bevor Sie verhandeln

Grundbuchauszug des Grundbuchamtes: Eigentümer, eingetragener Bereich, Belastungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten.
Kataster und SIGPAC: Katasterreferenz, Polygon und Grundstück, Einfriedungen und Nutzungen. Vergleichen Sie die Fläche des Katasters mit der des Registers; Sie passen oft nicht zusammen.
Wasser: beantragt die Registrierung von Brunnen und Konzessionen in der entsprechendie Wasserbehörde (Tajo, Guadiana oder Guadalquivir).
GAP und Vieh: Grundzahlungsrechte, Nutzungsnachweise (REGA) und Quoten, sofern im Verkauf enthalten.
Umweltschutz: Wenn es sich im Natura 2000-Netzwerk, Naturpark oder Biosphärenreservat befindet, gelten Nutzungsbeschränkungen.

Für diese drei Fragen haben wir einen speziellen Leitfaden: Grundbuchauszug, Kataster und SIGPAC Schritt für Schritt. Machen Sie es, bevor Sie über den Preis sprechen: Es kostet ein paar Euro und ist der Filter, der die schlimmsten Vorgänge verhindert.

2. Besichtigung und Bewertung vor Ort

Gehen Sie um Grenzen und Zugangspunkte herum, überprüfen Sie den Zustand von Zäunen, Teichen und Gebäuden und fragen Sie Nachbarn nach Wasser im Sommer. Eine Dienstbarkeit oder öffentliche Straße, die das Grundstück durchquert, verändert seine Nutzung erheblich. Wenn möglich, kommen Sie zweimal vorbei: einmal beim Verkäufer oder Makler und einmal alleine, und zu unterschiedlichen Zeiten, wenn der Kauf lange dauert. Nehmen Sie die SIGPAC-Karte auf Ihrem Mobiltelefon, um zu finden, was Sie auf den tatsächlichen Teilflächen sehen.

3. Arras-Vertrag

Reservieren Sie die Finca mit einem Arras-Vertrag, üblicherweise mit Rücktrittsrecht. Darin müssen Preis, Beurkundungsfrist und der Kaufumfang stehen: Vieh, Maschinen, GAP-Ansprüche und noch nicht eingeholte Ernten. Ergänzen Sie außerdem:

Die Katasterreferenz und die genauen Registrierungsdaten dessen, was verkauft wird.
Wer zahlt jede Ausgabe und gegebenenfalls den kommunalen Kapitalgewinn?
Aufschiebende Bedingungen: zum Beispiel, dass der Vorgang abgebrochen wird, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt (siehe Hypotheken für Fincas) oder wenn eine nicht angegebene Belastung auftaucht.
Was passiert mit laufenden Pachtverträgen oder bereits abgeschlossenen Bewirtschaftungen (Montanera, Kork, Jagd)?

4. Urkunde und Steuern

Der Verkauf wird vor einem Notar unterzeichnet. Bei einer gebrauchten Immobilie wird die Grunderwerbssteuer in Extremadura in Teilen gezahlt: 8 % bis zu 360.000 €, 10 % zwischen 360.000 und 600.000 € und 11 % über 600.000 €. Hinzu kommen Notar, Registrierung und Verwaltung. Jedes Jahr zahlen Sie den IBI für ländliche Grundstücke an das Rathaus.

Es gibt Ermäßigungen für Prioritätsbetriebe und Junglandwirte: Konsultieren Sie vor der Unterzeichnung einen Berater.

Beispiel für Ausgaben: Eigentum im Wert von 250.000 €

Posten	Ungefährer Betrag
ITP (8%)	20.000 €
Notar	800-1.200 €
Grundbuchamt	500-800 €
Abwicklungsbüro (optional)	300-500 €
Gesamt	≈ 21.600-22.500 €

Als Faustregel sollten Sie 9-10 % des Preises für Ausgaben und Steuern beiseite legen. Wenn Käufe zwischen landwirtschaftlichen Unternehmern getätigt werden, die auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichten, ändert sich die Regelung (Mehrwertsteuer statt ITP, mit Abzugsfähigkeit): Es ist eine Frage der Rücksprache mit einem Steuerberater.

5. Registrierung und Eigentümerwechsel

Tragen Sie die Urkunde in das Register ein, teilen Sie die Änderung dem Kataster mit und nehmen Sie, falls Vieh oder GAP vorhanden sind, die Übertragungen in der Junta de Extremadura vor. Verschieben Sie es nicht auf später: Ohne Registrierung sind Ihre Rechte gegenüber Dritten schwächer und Sie können keine Hypothek aufnehmen oder problemlos verkaufen.

Wie lange dauert der gesamte Vorgang?

Bei ordnungsgemäßer Dokumentation und ohne Finanzierung kann der Kauf und Verkauf einer ländlichen Immobilie zwei bis drei Monate nach Annahme des Angebots abgeschlossen werden. Die üblichen Verzögerungen sind: die Koordinierung des Registers und des Katasters, wenn die Flächen nicht übereinstimmen, die Suche nach allen Erbschaftsinhabern, das Warten auf Berichte des Wasserverbands oder der Agrarverwaltung und die Schätzung, wenn eine Hypothek besteht. Bei Nachlässen mit Erbschaft oder mehreren Eigentümern ist mit sechs Monaten oder mehr zu rechnen.

Wer interveniert und welche Gebühren werden erhoben?

Notar: bezeugt die Urkunde; Ihre Tarife sind reguliert.
Grundbuchbeamter: Kauf registrieren; Tarife ebenfalls reguliert.
Rechtsanwalt oder Agrarberater: optional, aber empfohlen auf Farmen mit Wasser, GAP, Jagdrevieren oder mehreren Eigentümern.
Immobilienmakler: Ihre Provision wird normalerweise von demjenigen bezahlt, der Sie anstellt, fast immer vom Verkäufer.

Wenn Sie außerhalb Spaniens kaufen

Nichtansässige können ohne besondere Genehmigung ländliche Immobilien in Extremadura kaufen; Sie benötigen eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer), um sich zu registrieren und Steuern zu zahlen. Außerdem ist es ratsam, ein spanisches Bankkonto für IBI-Zahlungen und -Belege zu eröffnen. Die spätere Besteuerung (IRNR, wenn Sie nicht ansässig sind) unterscheidet sich von der eines Einwohners: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie schreiben.

Fehler, die teuer sind

Arras unterschreiben, ohne den Grundbuchauszug zu kennen: Die Finca kann gepfändet sein oder mehr Eigentümer haben als angenommen.
"Die Hälfte einer Finca" kaufen, obwohl es sich tatsächlich um einen ungeteilten Miteigentumsanteil handelt (siehe Proindivisos und Erbschaften).
Die inserierte Fläche ohne Abgleich mit Grundbuch und Kataster übernehmen.
Nicht schriftlich festhalten, welche Nutzungen (verkaufte Korkernte, vereinbarte Montanera) für die kommenden Jahre bereits vergeben sind.

Nach Abschluss dieser Prüfungen ist der Kauf einer Immobilie in Extremadura ein ordnungsgemäßer Vorgang. Und wenn Sie auf der Suche nach einem Preis sind, beginnen Sie mit unseren Ratgebern Preis pro Hektar und günstige Fincas.

Das Angebot: wie man es präsentiert und wie viel man rabattiert

Bei ländlichen Grundstücken werden die Verhandlungen normalerweise mündlich geführt, bevor etwas unterschrieben wird. Legen Sie das Angebot schriftlich vor, auch wenn es sich um eine Nachricht handelt, mit Preis, Frist für die Erstellung und Konditionen (Finanzierung, Einbeziehung von GAP, Viehbestand). Als Referenz: Bei Objekten, die seit vielen Monaten inseriert sind, sind Rabatte von 5 bis 15 % auf den Startpreis häufig, während bei gut positionierten Freizeitimmobilien mit Nachfrage die Marge minimal ist. Die Daten von Preis pro Hektar von ähnlichen Objekten ist Ihre beste Unterstützung: Ein begründetes Angebot wird weniger abgelehnt als ein Pauschalpreisnachlass.

Besondere Käufe, bei denen zusätzliche Vorsicht nötig ist

Unverteilte Erbschaften: verlangt, dass die Immobilie zugesprochen wird oder dass alle Erben unterschreiben; Wenn nicht, können Sie in einer Proindiviso enden.
Anwesen mit Mieter: Der landwirtschaftliche Pachtvertrag kann auch nach dem Verkauf in Kraft bleiben und die Nutzung auf Jahre beschränken.
Jagdreviere: Jagdeigentum wird getrennt vom Grundstück verwaltet; überprüft den technischen Jagdplan und die aktuellen Verträge.
Bauernhöfe mit Straßen oder Viehwegen: Eine öffentliche Straße, die sie kreuzt, pflegt Zäune, Feldfrüchte und Gebäude.

Nach dem Kauf: die ersten Formalitäten

Zusätzlich zur Registrierung und Meldung an das Katasteramt müssen Sie die IBI auf Ihren Namen im Rathaus registrieren lassen, die Versicherung prüfen (Brände auf Waldgrundstücken), die Eigentumsverhältnisse bei Viehbestandsunterlagen und Wasserkonzessionen, falls vorhanden, ändern und eine Kopie der Urkunde und des aktuellen Grundbuchauszugs aufbewahren. Es sind kleine Anstrengungen, die, wenn man sie vergisst, Hilfen, Hypotheken und zukünftige Verkäufe blockieren.