C'est la vérification la moins chère et celle qui évite le plus de déboires. Faites-la avant de verser le moindre acompte, comme nous l'expliquons dans comment acheter une finca rústica.
1. Nota simple du Registre de la propriété
Elle se demande en ligne au Registre de la propriété avec les données registrales ou le titulaire. Elle vous indique qui est le propriétaire, la surface inscrite, les hypothèques, saisies et servitudes.
Comment la lire sans être juriste :
- Titularité : le vendeur doit être le titulaire registral, ou tous les titulaires s'ils sont plusieurs. Si la finca provient d'une succession non inscrite, exigez qu'elle soit d'abord inscrite.
- Charges : hypothèques (radiées à l'acte avec le prix), saisies, usufruits et servitudes. Tout ce qui apparaît doit être résolu ou assumé par écrit.
- Description : surface inscrite et limites registrales, que vous comparerez avec le Cadastre et avec la réalité.
2. Cadastre
Avec la référence cadastrale (20 caractères), vous voyez sur le site électronique du Cadastre la surface, le polygone et la parcelle, les cultures cadastrales et les constructions déclarées. Beaucoup d'annonces l'incluent déjà.
Trois usages pratiques : télécharger le plan de la parcelle pour orienter la visite, vérifier que les constructions de l'annonce sont déclarées, et confronter la surface avec la surface registrale. Si l'annonce ne donne pas de référence cadastrale, demandez-la : le refus de la donner est un mauvais signe.
3. SIGPAC
Le visualiseur SIGPAC montre les enclos agricoles, leur usage (pâturage boisé, terre arable, oliveraie, irrigué…) et leur pente. C'est la référence pour la PAC.
Ce que SIGPAC vous dit et que l'annonce ne dit pas : si la finca est majoritairement forêt ou maquis même si l'annonce dit "dehesa", s'il y a des plans d'eau ou des cours d'eau à l'intérieur, et si la pente exclut machines ou plantations. Croiser le plan SIGPAC avec la visite à pied est la façon rapide de détecter les exagérations.
Quand les surfaces ne coïncident pas
Il est très fréquent que Registre, Cadastre et réalité donnent des chiffres différents. Demandez un relevé topographique si la différence est significative et fixez dans le contrat quelle surface et quelles limites sont vendues.
Les voies pour y remédier, selon le cas :
- Petites différences : on les assume généralement, en achetant "a cuerpo cierto" avec la description registrale.
- Cadastre avec moins de mètres que la réalité : on peut fournir une mesure technique pour que le Cadastre la corrige.
- Registre avec moins de mètres : il existe des procédures (expediente de dominio, acta de notoriedad) pour agrandir la surface inscrite ; elles sont lentes, mieux vaut donc que le vendeur les engage avant la vente.
- Limites contestées avec le voisin : un bornage judiciaire est lent et coûteux ; évaluez si l'opération en vaut la peine avec ce front ouvert.
Le relevé topographique
Un géomètre mesure la finca avec un GPS de précision et remet un plan géoréférencé qui s'articule avec le Cadastre et SIGPAC. Cela coûte de l'argent, mais pour les grandes fincas, avec des limites douteuses ou quand vous pensez clôturer ou diviser, c'est l'investissement qui évite des conflits de plusieurs décennies. Demandez-le géoréférencé dans le système officiel pour qu'il serve devant n'importe quelle administration.
Autres vérifications utiles
- Classification urbanistique à la mairie (voir construire en sol rustique).
- Espaces protégés (voir Natura 2000).
- Inscriptions d'eau (voir l'eau dans les fincas).
Check-list documentaire avant les arras
- Nota simple actualisée (de moins d'un mois).
- Référence cadastrale validée et plan téléchargé.
- Enclos SIGPAC vérifiés sur le terrain.
- Dernier avis d'IBI et situation des paiements.
- Papiers de l'eau, si la finca en a.
- Acte d'acquisition du vendeur, en cas de doute sur la titularité.
Erreurs fréquentes que cette vérification met au jour
- Le vendeur n'est pas le seul titulaire : il y a des frères et sœurs, une succession en cours ou une société derrière.
- La finca annoncée correspond en réalité à deux fincas registrales, ou à la moitié d'une.
- Il y a une vieille hypothèque non radiée au registre bien qu'elle soit payée (la radier demande des démarches qu'il convient d'exiger du vendeur).
- Le "cortijo" de l'annonce n'existe ni au Cadastre ni dans l'acte : voir légalité des constructions.
- Une servitude de passage en faveur de la finca voisine, ou pire, la finca n'a pas de servitude et dépend de la tolérance du voisin pour y entrer.
Combien cela coûte et combien de temps cela prend
La nota simple coûte quelques euros et arrive en quelques heures ou quelques jours si on la demande en ligne. Les consultations du Cadastre et de SIGPAC sont gratuites et immédiates. Autrement dit : pour moins cher qu'un repas, vous avez la carte complète de ce que vous allez acheter. Si quelque chose ne colle pas, l'échelon suivant - géomètre, gestor ou avocat - a un coût, mais il arrive avec un diagnostic clair de ce qu'il faut arranger et de qui doit le payer.
Un cas typique, pas à pas
Finca annoncée comme "dehesa de 50 ha avec maison". La nota simple indique 47 ha inscrits et une hypothèque soldée financièrement mais pas au registre. Le Cadastre dessine 51 ha et une construction de 80 m². SIGPAC montre 30 ha de pâturage boisé, 15 de maquis et un plan d'eau. Lors de la visite, la clôture réelle coïncide avec le Cadastre. Que faire ? Demander au vendeur d'engager la radiation registrale de l'hypothèque, accepter l'achat "a cuerpo cierto" avec la description registrale si l'écart est acceptable, vérifier que la maison déclarée au Cadastre peut être régularisée dans l'acte, et déduire du prix les 15 ha de maquis qui ne sont pas de la dehesa. Tout est négociable, tout est connu avant de signer : c'est cela, bien acheter.
Outils officiels à connaître
- Site électronique du Cadastre : consultation gratuite par référence ou par carte, avec téléchargement de plans et de certificats descriptifs.
- Portail des Registradores : notas simples en ligne avec paiement par carte.
- Visualiseur SIGPAC : gratuit, avec des couches d'usages, de pentes et de plans d'eau.
- Visualiseurs environnementaux de la Junta de Extremadura : espaces protégés, voies pastorales et cours d'eau.
Avec ces quatre outils et un après-midi de travail, vous pouvez faire vous-même le premier filtre de n'importe quelle finca, et ne faire appel au professionnel (avocat, géomètre, gestor) que lorsque le filtre a détecté quelque chose qui mérite ses honoraires.
Règle finale : tout ce que vous découvrez dans ces vérifications est matière à négociation. Chaque écart documenté est un poste que quelqu'un devra payer ; décidez avant les arras si c'est le vendeur qui le paie via le prix ou si vous l'assumez les yeux ouverts.