È il controllo più economico e quello che evita più guai. Fallo prima di versare qualsiasi acconto, come spieghiamo in come comprare un fondo rustico.
1. Nota semplice del Registro de la Propiedad
Si richiede online al Registro de la Propiedad con i dati registrali o il titolare. Ti dice chi è il proprietario, la superficie iscritta, le ipoteche, i pignoramenti e le servitù.
Come leggerla senza essere giurista:
- Titolarità: il venditore deve essere il titolare registrale, o tutti i titolari se sono più d'uno. Se la tenuta proviene da un'eredità non iscritta, esigi che venga prima iscritta.
- Gravami: ipoteche (si cancellano nell'atto con il prezzo), pignoramenti, usufrutti e servitù. Tutto ciò che compare va risolto o assunto per iscritto.
- Descrizione: superficie iscritta e confini registrali, che confronterai con Catasto e con la realtà.
2. Catasto
Con il riferimento catastale (20 caratteri) vedi nella Sede Elettronica del Catasto la superficie, il poligono e la particella, le colture catastali e le costruzioni dichiarate. Molti annunci lo includono già.
Tre usi pratici: scaricare la mappa della particella per orientare la visita, verificare che le costruzioni dell'annuncio siano dichiarate, e confrontare la superficie con quella registrale. Se l'annuncio non dà il riferimento catastale, chiedilo: il rifiuto di darlo è un cattivo segnale.
3. SIGPAC
Il visualizzatore SIGPAC mostra i recinti agricoli, il loro uso (pascolo alberato, seminativo, oliveto, irriguo…) e la loro pendenza. È il riferimento per la PAC.
Ciò che il SIGPAC ti dice e l'annuncio no: se la tenuta è in maggioranza bosco o macchia anche se l'annuncio dice "dehesa", se ci sono specchi d'acqua o corsi d'acqua all'interno, e se la pendenza esclude macchinari o piantagioni. Incrociare la mappa SIGPAC con la visita a piedi è il modo rapido per individuare esagerazioni.
Quando le superfici non coincidono
È molto frequente che Registro, Catasto e realtà diano cifre diverse. Chiedi un rilievo topografico se la differenza è rilevante e fissa nel contratto quale superficie e confini si vendono.
Le vie per sistemarlo, secondo il caso:
- Differenze piccole: di solito si accettano, comprando "a corpo" con la descrizione registrale.
- Catasto con meno metri di quelli reali: si può presentare una misurazione tecnica perché il Catasto la corregga.
- Registro con meno metri: esistono procedimenti (expediente de dominio, acta de notoriedad) per ampliare la superficie iscritta; sono lenti, quindi meglio che li avvii il venditore prima della vendita.
- Confini contestati con il vicino: una delimitazione giudiziale è lenta e costosa; valuta se l'operazione ti conviene con quel fronte aperto.
Il rilievo topografico
Un topografo misura la tenuta con GPS di precisione e consegna una mappa georeferenziata che combacia con Catasto e SIGPAC. Costa denaro, ma nelle tenute grandi, con confini dubbi o quando pensi di recintare o frazionare, è l'investimento che evita conflitti di decenni. Chiedilo georeferenziato al sistema ufficiale perché valga davanti a qualsiasi amministrazione.
Altre verifiche utili
- Classificazione urbanistica presso il comune (vedi costruire in suolo rustico).
- Spazi protetti (vedi Rete Natura 2000).
- Iscrizioni dell'acqua (vedi acqua nelle tenute).
Checklist documentale prima della caparra
- Nota semplice aggiornata (meno di un mese di anzianità).
- Riferimento catastale validato e mappa scaricata.
- Recinti SIGPAC controllati sul terreno.
- Ultima ricevuta dell'IBI e situazione dei pagamenti.
- Documenti dell'acqua, se la tenuta ce l'ha.
- Atto con cui il venditore ha acquistato, se ci sono dubbi di titolarità.
Errori frequenti che questo controllo scopre
- Il venditore non è l'unico titolare: ci sono fratelli, un'eredità pendente o una società dietro.
- La tenuta annunciata sono in realtà due tenute registrali, o la metà di una.
- C'è una vecchia ipoteca non cancellata a livello registrale anche se pagata (cancellarla richiede pratiche che conviene esigere dal venditore).
- Il "cortijo" dell'annuncio non esiste nel Catasto né nell'atto: vedi legalità delle costruzioni.
- Una servitù di passaggio a favore della tenuta vicina, o peggio, che la tenuta non abbia servitù e dipenda dalla tolleranza del vicino per entrare.
Quanto costa e quanto dura
La nota semplice costa pochi euro e arriva in ore o pochi giorni se richiesta online. Le consultazioni di Catasto e SIGPAC sono gratuite e immediate. Cioè: per meno denaro di un pasto hai la mappa completa di ciò che stai per comprare. Se qualcosa non torna, il gradino successivo - topografo, consulente o avvocato - ha già un costo, ma arriva con una diagnosi chiara di cosa va sistemato e chi deve pagarlo.
Un caso tipico, passo passo
Tenuta annunciata come "dehesa di 50 ha con casa". La nota semplice dice 47 ha iscritti e un'ipoteca cancellata economicamente ma non a livello registrale. Il Catasto disegna 51 ha e una costruzione di 80 m². Il SIGPAC mostra 30 ha di pascolo alberato, 15 di macchia e uno specchio d'acqua. Durante la visita, la recinzione reale coincide con il Catasto. Cosa fare? Chiedere al venditore di avviare la cancellazione registrale dell'ipoteca, accettare l'acquisto "a corpo" con la descrizione registrale se la differenza è accettabile, verificare che la casa dichiarata nel Catasto possa essere regolarizzata nell'atto, e scontare dal prezzo i 15 ha di macchia che non sono dehesa. Tutto negoziabile, tutto noto prima di firmare: questo è comprare bene.
Strumenti ufficiali da conoscere
- Sede Elettronica del Catasto: consultazione gratuita per riferimento o per mappa, con download di mappe e certificati descrittivi.
- Portale dei Registradores: note semplici online con pagamento con carta.
- Visualizzatore SIGPAC: gratuito, con livelli di usi, pendenze e specchi d'acqua.
- Visualizzatori ambientali della Junta de Extremadura: spazi protetti, vie pecuarie e corsi d'acqua.
Con questi quattro strumenti e un pomeriggio di lavoro puoi fare da solo il primo filtro di qualsiasi tenuta, e arrivare al professionista (avvocato, topografo, consulente) solo quando il filtro ha individuato qualcosa che merita la sua tariffa.
Regola finale: tutto ciò che scopri in queste verifiche è materiale di negoziazione. Ogni discrepanza documentata è una voce che qualcuno dovrà pagare; decidi prima della caparra se la paga il venditore nel prezzo o la assumi tu a occhi aperti.