Dies sind Probleme, die in den Anzeigen nicht sehr sichtbar sind, aber großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben.
Wegerechte
Ein eingebettetes Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße erfordert möglicherweise die Durchfahrt durch benachbarte Grundstücke gegen Entschädigung. Checken Sie ein Grundbuchauszug ob es eingetragene Dienstbarkeiten gibt und fragen Sie nach den tatsächlichen.
Wegerechte sind am häufigsten, aber nicht die einzigen: Es gibt Wasserdienstbarkeiten (Beförderung oder Empfang von Wasser von einem benachbarten Bauernhof), Wasserentnahme aus einem gemeinsamen Brunnen, Weidedienstbarkeiten (das Vieh anderer Leute, das zu bestimmten Zeiten auf Ihrem Bauernhof weidet) und solche, die von Stromleitungen oder Pipelines abgeleitet sind. Einige kommen Ihrem Betrieb zugute, andere belasten ihn: In beiden Fällen sollten Sie sie vor dem Kauf kennen.
Registriert und tatsächlich
Die registrierten Dienstbarkeiten erscheinen im Grundbuchauszug. Tatsächlich sind sie nicht im Grundbuch eingetragen, aber sie existieren: eine Straße, die über das Grundstück zum Haus des Nachbarn führt, ein Rohr, das Wasser zu einem anderen Grundstück leitet, eine Tür, die "schon immer benutzt wurde". Sie werden erkannt, indem man mit offenen Augen das Grundstück besichtigt und Nachbarn und das Rathaus befragt. Tatsächlich können sie durch fortgesetzte Nutzung und Zeugenaussagen nachgewiesen werden. Ignorieren Sie sie also nicht, auch wenn sie auf keinem Papier erscheinen.
Grenzen
Vergleichen Sie den Katasterplan mit den echten Zäunen. Wenn sie nicht übereinstimmen, fordern Sie eine Abgrenzung oder eine topografische Vermessung an.
In der Landschaft der Extremadura kommt es häufig vor, dass eingezäunte Gegenstände nicht mit den eingetragenen Angaben übereinstimmen: vor Jahrzehnten verlegte Zäune, fehlende Grenzsteine, Stücke mit unklarer Nutzung. Die freundliche Abgrenzung (Vereinbarung mit den Nachbarn unterschrieben und eingetragen) ist der schnelle Weg; der gerichtliche Weg, wenn es keine Einigung gibt. Eine topografische Vermessung mit GPS lässt die Realität vermessen und stellt im Vergleich zur Anschaffungsgröße eine bescheidene Investition dar.
Das gesetzlich erzwingbare Wegerecht
Wenn Ihr Grundstück lokalisiert ist und der Nachbar nicht nachgeben will, sieht das Gesetz die Zwangsknechtschaft vor: ein Verfahren, das den am wenigsten schädlichen Weg und die entsprechende Entschädigung festlegt. Es ist eine wichtige Garantie für den Käufer einer Immobilie in einer Sackgasse, aber es ist langsam und teuer, daher muss der Preis einer eingebetteten Immobilie dies widerspiegeln. Ideal ist es, mit der bereits eingetragenen oder zumindest vereinbarten Dienstbarkeit zu kaufen.
Wie viel kostet eine Abgrenzung und wie lange dauert sie?
Die topografische Vermessung ist der technische Teil und in der Regel auch auf großen landwirtschaftlichen Betrieben akzeptabel; Die hohen Kosten entstehen, wenn die Abgrenzung in einem Gerichtsverfahren mit Gutachten endet, das sich über Jahre hinziehen kann. Deshalb gilt in der Praxis: Kleine Meinungsverschiedenheit, einvernehmliche Vereinbarung so schnell wie möglich unterzeichnet und registriert; große Meinungsverschiedenheit, Anwalt und realistische Terminvorstellungen.
Gesetzliches Eintrittsrecht der Grundstücksnachbarn
Wenn ein ländliches Grundstück mit einer Fläche von weniger als einem Hektar verkauft wird, haben die Eigentümer der benachbarten Grundstücke möglicherweise das Recht, es zu den gleichen Bedingungen zu kaufen. Bei Betrieben mit mehr als einem Hektar, wie denen dieser Suchmaschine, verschwindet dieses Risiko in der Regel, in Zweifelsfällen sollten Sie jedoch einen Anwalt konsultieren.
Das gesetzliche Eintrittsrecht der Grundstücksnachbarn im spanischen Zivilgesetzbuch soll eine übermäßige Zersplitterung ländlichen Grundbesitzes verhindern. Beim Verkauf eines kleinen Grundstücks dürfen Nachbarn es zum gleichen Preis erwerben. Bei Verkäufen von Grundstücken unter einem Hektar sollten die Nachbarn deshalb informiert oder das Risiko bei der Fristplanung berücksichtigt werden. Bei großen Fincas gilt das Recht normalerweise nicht; Besonderheiten bestehen aber, wenn mehrere Grundstücke in derselben Urkunde zusammen verkauft werden.
Wenn der Zugang für alle zugänglich ist: öffentliche Straßen und Viehwege
Dienstbarkeiten betreffen nicht nur Nachbarn. Viehtriftwege (cañadas, cordeles, veredas) und öffentliche Wege durchqueren viele Fincas und dürfen weder gesperrt noch in Anspruch genommen werden. Extremadura besitzt ein ausgedehntes Netz solcher Wege, die vor Ort teilweise schlecht ausgeschildert sind. Prüfen Sie vor dem Kauf in den Kartenportalen der Regionalregierung, ob ein solcher Weg die Finca quert und wie weit seine amtliche Grenzfeststellung fortgeschritten ist.
Gesetzliches Eintrittsrecht der Miteigentümer
Wenn Sie einen Teil einer Immobilie kaufen Miteigentum, die anderen Miteigentümer können den Vorzug haben.
Das Gesetz schreibt vor, dass jeder, der ein Kontingent an einen Fremden verkauft, die anderen Miteigentümer benachrichtigt, die es zurückziehen und das Kontingent behalten und dasselbe bezahlen können. Wenn Sie ohne diese Ankündigung ein Kontingent kaufen, kann der Vorgang später rückgängig gemacht werden. Dies ist einer der Gründe, warum Proindiviso-Quoten so große Vorsicht erfordern.
Gemeinsame Grenzanlagen und gemeinsam genutzte Weiden
In Dehesagebieten sind die alten Nutzungen von Festmauern (zwei Höfe, die sich die Umzäunung oder Nutzung teilen) und die Dehesarechte benachbarter Nutztiere zu bestimmten Zeiten erhalten geblieben. Sie sind nicht immer registriert, aber die Nachbarn kennen sie gut. Fragen Sie direkt: "Kommt jemand auf diesen Bauernhof, um zu grasen oder Wasser oder Feuerholz zu holen?" Die mündliche Antwort mehrerer Nachbarn ist in diesen Angelegenheiten in der Regel vollständiger als die des Standesamtes.
Praktische Fälle
Zwei gängige Beispiele. Erstens: Sie kaufen ein Grundstück "mit eigener Straße" und stellen fest, dass der letzte Abschnitt das Grundstück des Nachbarn ohne eingetragene Dienstbarkeit kreuzt; Die Lösung besteht darin, über die Eintragung zu verhandeln oder die gerichtliche Zwangsvollstreckung in Anspruch zu nehmen, wenn sich die Immobilie befindet. Zweitens: Der eigentliche Zaun befindet sich seit zwanzig Jahren zwei Meter innerhalb Ihres Grundstücks und der Nachbar betrachtet diesen Rand als seinen; Ohne klare Grenzen oder Beweise kann der Konflikt jahrelang andauern.
Die Bedeutung von Zeugenbesuchen
Viele dieser Probleme lassen sich an einem einzigen Morgen vor Ort lösen oder vermeiden: Besichtigen Sie die Immobilie mit dem Verkäufer, dem Wachmann und, wenn möglich, einem Nachbarn. Was vor Ort jeder wiedererkennt (Stufen, Meilensteine, alte Zäune), wird später kaum thematisiert.
Checkliste der Dienstbarkeiten und Grenzen
- Vollständiger Grundbuchauszug: Belastungen, Dienstbarkeiten, Bedingungen.
- Katasterplan und SIGPAC im Vergleich zu echten Zäunen.
- Besichtigung der Grenzen mit dem Verkäufer oder dem Wachmann.
- Fragen Sie nach Stufen, Gemeinschaftsbrunnen und Leitungen, die das Grundstück durchqueren.
- Bei Betrieben mit weniger als einem Hektar oder Miteigentumsanteilen sollten Sie gesetzliches Eintrittsrechtn mit einem Anwalt prüfen.
So schützen Sie sich beim Kauf
Denken Sie auch daran, dass gut platzierte und anerkannte Grenzen erleichtern GAP, Versicherung und der zukünftige Verkauf der Immobilie.
Drei einfache Maßnahmen: Prüfen Sie die Grenzen mit dem Katasterplan und dem Verkäufer, fordern Sie im Grundbuchauszug die vollständige Liste der Belastungen und Dienstbarkeiten an und nehmen Sie in den Vertrag oder die Urkunde die Erklärungen des Verkäufers über bestehende Schritte und Nutzungen auf. Wenn etwas nach Konflikten riecht (neue Zäune, verfeindete Nachbarn), konsultieren Sie einen Anwalt, bevor Sie das Geld erhalten, nicht danach.