É a verificação mais barata e a que mais desgostos evita. Faz isto antes de pagar qualquer sinal, como explicamos em como comprar uma finca rústica.
1. Nota simple do Registo da Propriedade
Pede-se online no Registo da Propriedade com os dados registais ou o titular. Diz-te quem é o dono, a área inscrita, as hipotecas, penhoras e servidões.
Como lê-la sem ser jurista:
- Titularidade: o vendedor deve ser o titular registal, ou todos os titulares se houver vários. Se a finca vem de uma herança por registar, exige que seja registada primeiro.
- Encargos: hipotecas (cancelam-se na escritura com o preço), penhoras, usufrutos e servidões. Tudo o que apareça tem de ser resolvido ou assumido por escrito.
- Descrição: área inscrita e limites registais, que compararás com o Cadastro e com a realidade.
2. Cadastro
Com a referência cadastral (20 caracteres) vês na Sede Eletrónica do Cadastro a área, o polígono e a parcela, as culturas cadastrais e as construções declaradas. Muitos anúncios já a incluem.
Três usos práticos: descarregar a planta da parcela para orientar a visita, verificar que as construções do anúncio estão declaradas, e confrontar a área com a registal. Se o anúncio não dá referência cadastral, pede-a: a recusa em dá-la é mau sinal.
3. SIGPAC
O visualizador SIGPAC mostra os recintos agrários, o seu uso (pasto arborizado, terra arável, olival, regadio…) e o seu declive. É a referência para a PAC.
O que o SIGPAC te conta e o anúncio não: se a finca é maioritariamente monte ou mato apesar de o anúncio dizer "dehesa", se há lâminas de água ou cursos de água no interior, e se o declive exclui maquinaria ou plantações. Cruzar a planta do SIGPAC com a visita a pé é a forma rápida de detetar exageros.
Quando as áreas não coincidem
É muito habitual que Registo, Cadastro e realidade deem números diferentes. Pede um levantamento topográfico se a diferença for relevante e fixa no contrato que área e limites se vendem.
As vias para resolver, consoante o caso:
- Diferenças pequenas: costumam ser assumidas, comprando "a corpo certo" com a descrição registal.
- Cadastro com menos metros do que os reais: pode apresentar-se medição técnica para que o Cadastro a corrija.
- Registo com menos metros: existem procedimentos (processo de domínio, ata notarial de notoriedade) para ampliar a área inscrita; são lentos, por isso é melhor que os inicie o vendedor antes da venda.
- Limites disputados com o vizinho: uma demarcação judicial é lenta e cara; avalia se a operação te compensa com essa frente aberta.
O levantamento topográfico
Um topógrafo mede a finca com GPS de precisão e entrega uma planta georreferenciada que encaixa com o Cadastro e o SIGPAC. Custa dinheiro, mas em fincas grandes, com limites duvidosos ou quando pensas vedar ou segregar, é o investimento que evita conflitos de décadas. Pede-o georreferenciado ao sistema oficial para que sirva perante qualquer administração.
Outras consultas úteis
- Classificação urbanística na câmara municipal (ver construir em solo rústico).
- Espaços protegidos (ver Rede Natura 2000).
- Inscrições de água (ver água em fincas).
Checklist documental antes das arras
- Nota simple atualizada (com menos de um mês).
- Referência cadastral validada e planta descarregada.
- Recintos SIGPAC revistos no terreno.
- Último recibo do IBI e situação de pagamentos.
- Papéis da água, se a finca a tiver.
- Escritura de como o vendedor adquiriu, se houver dúvidas de titularidade.
Erros frequentes que esta verificação descobre
- O vendedor não é o único titular: há irmãos, uma herança pendente ou uma sociedade por trás.
- A finca anunciada são na realidade duas fincas registais, ou metade de uma.
- Há uma hipoteca antiga sem cancelar no registo, embora esteja paga (cancelá-la implica trâmites que convém exigir ao vendedor).
- O "cortijo" do anúncio não existe no Cadastro nem na escritura: ver legalidade das construções.
- Uma servidão de passagem a favor da finca vizinha ou, pior, a finca carece de servidão e depende da tolerância do vizinho para entrar.
Quanto custa e quanto demora
A nota simple custa uns poucos euros e chega em horas ou poucos dias se pedida online. As consultas do Cadastro e do SIGPAC são gratuitas e imediatas. Ou seja: por menos dinheiro do que uma refeição tens o mapa completo do que vais comprar. Se algo não bater certo, o degrau seguinte — topógrafo, gestor ou advogado — já tem custo, mas chega com um diagnóstico claro do que há a resolver e de quem deve pagar.
Um caso típico, passo a passo
Finca anunciada como "dehesa de 50 ha com casa". A nota simple diz 47 ha inscritos e uma hipoteca cancelada economicamente mas não no registo. O Cadastro desenha 51 ha e uma construção de 80 m². O SIGPAC mostra 30 ha de pasto arborizado, 15 de mato e uma lâmina de água. Na visita, a vedação real coincide com o Cadastro. Que fazer? Pedir ao vendedor que inicie o cancelamento registal da hipoteca, aceitar a compra "a corpo certo" com a descrição registal se a diferença for assumível, verificar que a casa declarada no Cadastro pode ser regularizada na escritura, e descontar do preço os 15 ha de mato que não são dehesa. Tudo negociável, tudo conhecido antes de assinar: isso é comprar bem.
Ferramentas oficiais que deves conhecer
- Sede Eletrónica do Cadastro: consulta gratuita por referência ou por mapa, com descarga de plantas e certidões descritivas.
- Portal dos Registadores: notas simples online com pagamento por cartão.
- Visualizador SIGPAC: gratuito, com camadas de usos, declives e lâminas de água.
- Visualizadores ambientais da Junta da Extremadura: espaços protegidos, vias pecuárias e cursos de água.
Com estas quatro ferramentas e uma tarde de trabalho podes fazer tu próprio o primeiro filtro de qualquer finca, e chegar ao profissional (advogado, topógrafo, gestor) apenas quando o filtro detetou algo que mereça a sua tarifa.
Regra final: tudo o que descobrires nestas consultas é material de negociação. Cada discrepância documentada é uma rubrica que alguém terá de pagar; decide antes das arras se a paga o vendedor no preço ou se a assumes tu de olhos abertos.