Was entscheidet darüber, ob Sie bauen können
- Bodenklasse: Geschützte ländliche Gebiete (aufgrund von Umwelt-, Landschafts- oder Risikowerten) verbieten in der Regel die Bebauung.
- Kommunale Planung: Allgemeiner Plan oder Nebenbestimmungen, die das Mindestgrundstück und die Bebaubarkeit festlegen.
- Gesetz 11/2018 über nachhaltige Raum- und Stadtplanung der Extremadura (LOTUS) und seine Entwicklungen.
- Sektorale Schutzmaßnahmen: Natura 2000-Netzwerk, Kanäle, Straßen oder Viehwege.
Nicht besonders geschütztes und geschütztes Land im Außenbereich
Entscheidend ist zunächst die Grundstückskategorie. Auf gewöhnlichem Land im Außenbereich kann die kommunale Bauplanung Wohnhäuser zulassen, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, oder in einigen Gemeinden freistehende Wohnhäuser mit Vorgaben zur Mindestgrundstücksgröße, überbaubaren Fläche und Grenzabständen. Auf besonders geschütztem Land wegen Naturwerten, Wald, Gewässern oder Hochwasserrisiken ist Wohnbebauung praktisch verboten, abgesehen von eng begrenzten Ausnahmen. Zwei benachbarte Fincas können unterschiedlich eingestuft sein. Die Angabe "mit Baumöglichkeit" ist deshalb ohne eine Bescheinigung der Gemeinde wertlos.
Bereits gebaute Häuser: Überprüfen Sie, ob sie legal sind
Wenn das Grundstück bereits über ein Haus verfügt, bestätigen Sie, dass es in der Urkunde und im Kataster aufgeführt ist, dass es über eine Lizenz verfügt oder dass der Verstoß verjährt ist. Ein nicht angemeldetes Haus kann die Hypothek verhindern oder Strafen nach sich ziehen. In der Praxis gibt es drei Situationen:
- Rechtmäßig errichtetes Haus: erscheint in Urkunde und Kataster mit einer zusammenhängenden Fläche. Es ist das einzige, das Sie ohne Risiko verpfänden und renovieren können.
- Haus im Kataster eingetragen, aber nicht in der Urkunde: häufig; Ein Neubau kann notariell angemeldet und im Grundbuch vermerkt werden, wenn er vor Ablauf der städtebaulichen Verjährungsfrist liegt.
- Völlig verstecktes Haus: hohes Risiko einer städtischen Disziplinarakte; verhandelt den Preis unter der Annahme, dass er möglicherweise nie reguliert wird.
Wirtschaftshallen und Geräteschuppen
Bauten im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Nutzung (Wirtschaftshallen, Lagerhallen, Schuppen) stellen in der Regel weniger Anforderungen als ein Wohnhaus, erfordern aber auch eine Genehmigung und können nicht als Wohnhaus genutzt werden. Die Umwandlung eines Schuppens in ein "De-facto"-Haus ist der häufigste Verstoß bei Freizeitimmobilien: Wenn Sie es so kaufen, liegt das Risiko bei Ihnen.
Was Sie vor der Anzahlung verlangen sollten
Eine Bescheinigung oder ein städtebaulicher Bericht des Rathauses mit der Grundstücksklassifizierung und den zulässigen Nutzungen sowie der genauen Katasterreferenz. Wenn in der Anzeige "baubar" steht, bitten Sie um einen schriftlichen Nachweis. Konkrete Fragen an den Kommunaltechniker:
- Befindet sich das Grundstück auf Gemeinschafts- oder geschütztem Landgrundstück und gibt es einen zusätzlichen Schutzwert?
- Welches Mindestgrundstück ist für die Planung für Wohn- oder Agrarbauten erforderlich?
- Gibt es eine offene Disziplinarakte bezüglich Bauarbeiten auf dem Grundstück?
- Welcher Mindestabstand zu Wasserstraßen, öffentlichen Straßen und Viehwegen gilt?
Der Bericht ist in der Regel kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr erhältlich und dauert je nach Gemeinde Tage bis einige Wochen. In Kleinstädten ist der Stadtschreiber eine sehr direkte Informationsquelle.
Fertighäuser, Mobilhäuser und Wohnmobile
Der Einbau eines Fertighauses oder eines "Tiny House" vermeidet keine Umgehung der Vorschriften: Wenn es im Boden verankert oder als dauerhaftes Zuhause genutzt wird, ist die gleiche Genehmigung erforderlich wie für einen herkömmlichen Bau. Wohnmobile ohne Fundament stellen eine Grauzone dar, die von den Stadtverwaltungen unterschiedlich interpretiert wird; Kaufen Sie keine Immobilie und rechnen Sie nicht mit dieser Gesetzeslücke.
Wenn Sie bereits über die Immobilie verfügen und bauen möchten
Der normale Weg ist: vorherige Rücksprache mit dem Rathaus, Projekt durch einen Techniker (Architekt oder Ingenieur), Baugenehmigung, Ausführung, Erklärung der neuen Arbeiten und Abschlusszertifikat. Die tatsächlichen Fristen in kleinen Gemeinden sind in der Regel lang, planen Sie daher mit einem monatelangen Spielraum ein. Und wenn Sie ein bezugsfertiges Haus wünschen, ist es in der Regel günstiger, eine Immobilie mit bereits legalem Wohnraum zu kaufen: Filtern Sie in der Suchmaschine nach "Mit Haus" und vergleichen Sie mit den Preisen von Preis pro Hektar.
Verwandt: worauf man bei einem Freizeitobjekt mit Haus achten sollte und Natura 2000-Netzwerk.
Der Unterschied zwischen Bauen und Renovieren
Eine Nuance, die ganze Abläufe verändert: Die Renovierung oder Erweiterung eines bestehenden und legalen Hauses ist viel einfacher als der Bau von Grund auf. Deshalb kann ein Grundstück mit einem alten Bauernhaus, auch wenn es baufällig ist, mehr wert sein als ein sauberes Grundstück, bei dem die Planung nichts zulässt. Wenn das Haus in der Urkunde und im Kataster vorhanden ist, können Sie es normalerweise unter Berücksichtigung von Nutzung und Volumen sanieren; falls es sie nie gegeben hat, Teile der Bodenklassifizierung, in der fast alles entschieden wird.
Was passiert, wenn Sie ohne Lizenz bauen?
Die Gemeinde kann ein Verfahren zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände einleiten. Auf geschütztem Land im Außenbereich kann dies neben einer Geldbuße auch eine Abrissverfügung zur Folge haben. Verjährungsfristen bieten keine Sicherheit: Schwere Verstöße auf geschütztem Land können unverjährbar sein. Selbst nach Verjährung bleibt das Gebäude möglicherweise planungsrechtlich unzulässig, mit eingeschränkten Renovierungsgenehmigungen und häufig ohne neue Versorgungsanschlüsse. Fragen Sie vor dem Kauf eines Hauses, "das schon immer dort stand", schriftlich bei der Gemeinde nach laufenden Verfahren und dem planungsrechtlichen Status.
Strom, Wasser und Abwasser: die andere Hälfte des Problems
Auch mit einer Baugenehmigung muss ein Landhaus Dienstleistungen erbringen, die in der Stadt selbstverständlich sind. Der Anschluss an das Stromnetz kann Tausende von Euro kosten, wenn der nächste Mast weit entfernt ist (viele entscheiden sich für Solarmodule: siehe Solar auf Bauernhöfen). Das Wasser stammt in der Regel aus einem Brunnen oder eigenem Brunnen, der legalisiert werden muss (vgl Wasser auf Bauernhöfen) und die Abwasserentsorgung erfolgt über eine zugelassene Klärgrube. Zählen Sie diese Kosten zum Hausbudget hinzu: Sie sind nicht unerheblich.
Wie lange dauert es und was kostet der Papierkram?
In der Größenordnung kann der kommunale Stadtplanungsbericht einige Tage bis mehrere Wochen dauern, die Ausarbeitung eines Basisprojekts durch einen Techniker ist mit professionellen Kosten verbunden, die im Voraus budgetiert werden sollten, und die Baugenehmigung in kleinen Gemeinden kann Monate dauern, wenn sektorale Berichte erforderlich sind (Umwelt, Straßen, hydrografischer Wasserbehörde). Der Bau-IBI, die Lizenzgebühr und die Bausteuer werden dem Budget hinzugefügt. Wer eine Immobilie kauft, "um ein Haus zu bauen", muss zwischen Projekt, Lizenzen, Lieferungen und Arbeiten über einen Kalender von Jahren, nicht Monaten, und über einen wirtschaftlichen Puffer für unvorhergesehene Ereignisse auf dem Grundstück verfügen.
Die Frage, die Sie sich vor dem Kauf stellen sollten
Die Frage lautet nicht "Darf man auf ländlichem Land bauen?", sondern "Darf ich auf genau diesem Grundstück mein Vorhaben verwirklichen?" Eine belastbare Antwort gibt nur die schriftliche Auskunft zur kommunalen Bauplanung für diese Katasterreferenz. Alles andere, ob Inserat, Makler oder Nachbar, sind Meinungen. Mit einem planungsrechtlichen Bericht zu kaufen macht den Unterschied zwischen einem Projekt und einem Glücksspiel.
Wenn sich das Grundstück in einem Schutzgebiet befindet, lesen Sie auch Natura 2000-Netzwerk, und es an Touristen zu vermieten, ländlicher Tourismus.