为什么同样的失误一再出现
第一次购买庄园的人往往满怀热情却信息不足。卖家、广告和风景都在促使你快速决定。以下是十个常见错误以及避免它们的具体办法。
1. 轻信广告上的面积
广告上的公顷数通常来自卖家或陈旧的数据。登记簿、地籍和实际情况可能给出三个不同的数字，SIGPAC还有第四个。如何避免：索取简易登记证明，与地籍和SIGPAC对比，如果存在重大差异，就要求进行地形测量或加入价格调整条款。请遵循简易登记证明、地籍与SIGPAC指南。
2. 想当然地认为水没问题
一口今天有水的水井，如果没有登记或没有特许保障，就不是可转让的权利。而且4月有流量的水井到8月可能干涸。如何避免：索取权属文件，在夏季测量流量，并核实在流域管理局的登记。请查看乡村庄园的用水指南。
3. 只在春天看房
5月一切都是绿色的，牧草丰盛，池塘满满。这个景象不是8月的样子。如何避免：至少看两次，一次在夏季，一次在大雨之后，以查看通道、水、泥泞和土地的真实状况。
4. 没有检查通道和地役权
没有合法通道的庄园，或被公共道路穿过的庄园，价值会大打折扣。邻居可能拥有通行权，而且整个地区都有牲畜大道。如何避免：在地籍和现场核对进场道路，询问邻居，并阅读地役权与界线指南。
5. 认为房屋是合法的
在乡村用地上有许多没有许可或未登记的老房子、小屋和仓库。这会影响抵押贷款、保险、工程和转售。如何避免：索取市政府的报告，与地籍和登记簿对比，并阅读在乡村庄园上建房和带房屋的休闲庄园。
6. 忘记购买成本
价格并不是你唯一要付的。还要加上产权转让税、公证费、登记费、代办费、评估费，以及视情况而定的翻修、围栏或合法化。如何避免：在出价前用如何购买乡村庄园指南计算总成本，并为意外留出余量。
7. 签署没有退路的定金合同
在惩罚性定金下，解约要损失已交的钱。如果之后银行不批抵押贷款，或简易登记证明有意外情况，买家就会损失这笔钱。如何避免：加入生效条件和合理的截止日期。请参阅乡村庄园的定金合同。
8. 只比较公顷而不比较庄园
一块3公顷、带房屋和水的地块不能与300公顷的德埃萨牧场相比。每公顷价格随面积、用途和建筑而变化。如何避免：比较相同类型和面积的庄园，并单独评估房屋。请参阅每公顷价格和如何评估庄园。
9. 以为补贴和权利会转让
PAC权利并不总是随庄园走：它们可能留在卖家手中，或单独转让。而且补贴并不是有保障的收入。如何避免：书面询问哪些权利会转让，在得到确认之前，不要把它们计入你的收益计算。请阅读购买庄园时的PAC。
10. 低估庄园的日常生活
与世隔绝、土路、没有信号、火灾风险、围栏维护和山林清理。庄园需要劳动、常驻或一位管理员。如何避免：评估你能投入多少时间、管理员的成本是多少，以及你需要哪些保险。如果你想要较低的维护成本，村庄附近的小型庄园通常更易打理。
其他常见失误
- 没有查明是否有对庄园享有权利的承租人或分成农户。
- 没有核实庄园是否位于Natura 2000或保护区内（指南）。
- 在不了解风险的情况下购买共有产权（proindiviso）的庄园份额（指南）。
- 接受契约之外或现金的付款。
- 签字之前没有审阅契约。
一份简短的核对清单
- 简易登记证明、地籍、SIGPAC。
- 有权属的水以及夏季的流量。
- 合法通道和地役权。
- 建筑的合法性。
- 已计算的总成本。
- 带条件的定金合同。
- 在不同季节看两次房。
- 自己的法律和技术顾问。
如果你在交钱之前完成这份清单，就能避免之后出现的绝大多数问题。而且如果有什么对不上，你还有买家最好的工具：可以说不。
如果你已经付了定金怎么办
如果你已经交了钱并发现了问题，不要放任不管。检查你签的是哪种定金、你有多长期限，以及合同是否包含某项现在未能满足的条件。以书面形式告知卖家，保存所有文件，并在决定是协商调整价格、申请延期还是解约之前咨询律师。及早行动通常比等到订立契约的那天留有更多余地。