ITP：向个人购买时的主要税种
个人之间买卖乡村庄园须缴纳产权转让税（ITP），始终由买家支付。在埃斯特雷马杜拉，不动产的一般税率为8 %，只有自住住房价值超过360.000欧元的部分适用11 %。因此，德埃萨牧场、橄榄园或休闲地块一般按8 %纳税。
ITP不一定按约定价格计算。自2022年起，最低税基是地籍参考价值：如果该价值高于价格，税务局会要求你按其纳税。具体庄园的参考价值可凭地籍编号在地籍电子办事处免费查询。在签订定金合同之前请先核实：对于带房屋或有很多建筑的庄园，该价值有时会显著上升。
该税通过600表格自行申报缴纳，可在埃斯特雷马杜拉自治区政府的清算办公室或网上办理，期限为订立契约后30个工作日内。没有缴税凭证，不动产登记处不会将庄园登记到你名下。
何时适用增值税而非ITP
如果卖家以经营者身份行事（公司、开发商，或在其业务范围内转让庄园的农民），该交易可能适用增值税而非ITP。土地的一般规则是21 %的税率，另加在埃斯特雷马杜拉适用于应缴增值税的可登记契约的1,5 %法律文书印花税（AJD）。
有一个重要的例外：转让包含其土地、要素和客户的完整农业经营，因属于出售经营性资产，可能免征增值税和ITP。这是一个技术性的情形，订立契约之前必须与顾问妥善备齐文件，因为节省的金额很大，但要求很严格。
公证费、登记费和代办费
公证人根据取决于价格的官方收费表收取公证契约费用：一处150.000欧元的庄园通常约为500-700欧元，在不动产登记处的登记费用则略低一些。代办机构如果用于办理ITP清算和手续，通常另加约250-400欧元。总体而言，公证费、登记费和代办费通常在价格的0,7 %至1,5 %之间。
应提前预算的前期费用
- 简易登记证明和登记核查：只需几欧元，但必不可少。
- 地理定位或测量，如果对面积或界线有疑问：视面积而定，几百欧元起。
- 鉴定或估值，如果地籍参考价值看起来被抬高：这是对其提出异议的途径。
- 能效证书，如果庄园包含将要转让的住房。
有税收优惠的情形
第19/1995号《农业经营现代化法》规定，当专业农民或青年农民为扩大或改善其经营而购买庄园时，可享受减免，埃斯特雷马杜拉在某些情况下还保留额外优惠。它们随每一部预算配套法律而变化，因此在决定购买日期或谁作为所有人之前，请在自治区政府的税务门户网站上确认。
以一处150.000欧元的庄园为例
| 项目 | 参考金额 |
|---|---|
| ITP（8 %） | 12.000 € |
| 公证费 | ≈ 600 € |
| 不动产登记处 | ≈ 450 € |
| 代办费（可选） | ≈ 300 € |
| 合计 | ≈ 13.350 €（约9 %） |
购买之后的税
购买并不是税务故事的终点。市政府每年都会开具庄园的IBI：乡村IBI的绝对金额很小，但在购买前最好索取最近一张收据，以发现未结的附加费，因为当年的收据会追着买家。许多市政府对畜牧和林业用途庄园的税额给予最高95 %的减免，农业经营通常在某些费用上也有免除或减免。如果庄园有房屋，该建筑作为城市或住宅不动产纳税，收据单独开具。
如果你不打算经营庄园，税务局会在个人所得税中为你归集一笔推定的不动产收入，因为你持有一处不是自住的财产：通常为地籍价值的1,1 %（如果近期未重估则为2 %），除非该土地是无法经营的乡村用地，那种情况下不归集。如果你以农民或牧民身份经营，收入则作为经济活动纳税。这一点往往决定了以个人名义购买还是通过公司购买更划算，值得在订立契约之前而不是之后，花半小时与顾问沟通。
最后，请记住，税务上的取得价值不仅仅是价格：它还包括ITP、公证费、登记费和有凭证的改良支出。你把这个价值记录得越完整，将来出售时缴纳的就越少。
如果你为部分购买款融资，还要加上评估费和抵押贷款费用。如果卖家是公司，请在签订定金合同之前书面询问该交易适用ITP还是增值税，因为在这个例子中，差额超过15.000欧元。其余的流程，一步一步地，见如何在埃斯特雷马杜拉购买乡村庄园指南，银行部分见银行能提供多少融资，签字当天见在公证人面前签什么指南。如果你还在比较价格，请从2026年每公顷多少钱开始。