1. 谈判之前先核查庄园
- 不动产登记处的简易登记证明（nota simple）：所有人、登记面积、负担、抵押和地役权。
- 地籍与SIGPAC：地籍编号、图斑号与地块号、地块分区和用途。把地籍面积与登记面积进行比较；两者往往并不一致。
- 水：要求提供水井和取水许可在相应流域管理局（塔霍河、瓜迪亚纳河或瓜达尔基维尔河）的登记证明。
- PAC与畜牧：基础支付权、养殖登记（REGA）和配额，如果包含在出售范围内。
- 环境保护：如果位于Natura 2000保护网络、自然公园或生物圈保护区内，使用将受到限制。
针对这三项查询，我们有一份专门的指南：简易登记证明、地籍与SIGPAC分步指南。请在谈价格之前完成：只需花几欧元，却是避免最多糟糕交易的过滤器。
2. 实地参观并检查
沿着界线和通道走一遍，查看围栏、池塘和建筑的状况，并向邻居打听夏天的水源情况。通行地役权或穿过庄园的公共道路会大大改变庄园的用途。如果可以，请看两次：一次与卖家或经纪人一起，另一次自己去，如果购买拖得较久，最好在不同季节去。把SIGPAC地图存在手机里，以便把你看到的东西对应到真实的地块上。
3. 定金合同（arras）
通过一份定金合同（通常为违约定金）预订庄园，合同中应写明价格、签署契约的期限，以及包含哪些内容：牲畜、机械、PAC权利、尚未收获的作物。此外还应补充：
- 所售标的的地籍编号和准确的登记信息。
- 各项费用由谁支付，以及市政增值税（如有）。
- 解除条件：例如，如果银行拒绝提供融资（参见庄园抵押贷款），或出现未申报的负担，则交易作废。
- 已经签订的现行租约或使用权（橡果育肥期、软木、狩猎）如何处理。
4. 契约与税费
买卖合同须在公证人面前签署。购买二手庄园时，需按埃斯特雷马杜拉分档缴纳财产转让税：360.000 €以内为8 %，360.000至600.000 €之间为10 %，超过600.000 €的部分为11 %。此外还有公证费、登记费和代办费。每年你还要向市政府缴纳乡村不动产税（IBI）。
优先农业经营单位和青年农民享有减免：签字前请向顾问咨询。
费用示例：250.000 €的庄园
| 项目 | 大致金额 |
|---|---|
| ITP（8 %） | 20.000 € |
| 公证费 | 800-1.200 € |
| 不动产登记处 | 500-800 € |
| 代办费（可选） | 300-500 € |
| 合计 | ≈ 21.600-22.500 € |
作为快速经验法则，预留价格的9至10 %用于费用和税款。如果是农业经营者之间购买并放弃增值税豁免，方案会有所不同（缴纳增值税而不是ITP，且可抵扣）：这种情况应与税务顾问核对。
5. 登记与产权变更
在登记处登记契约，向地籍部门通报变更；如果有牲畜或PAC，还要在埃斯特雷马杜拉自治区政府办理转移。不要拖到以后：没有登记，你的权利对第三方而言较弱，也难以抵押或出售。
整个流程需要多长时间
如果文件齐全且没有融资，乡村庄园的买卖从接受报价起，两三个月即可完成。常见的延误包括：面积不一致时协调登记处和地籍部门，在遗产案件中找到所有所有人，等待流域管理局或农业主管部门出具报告，以及有抵押时的评估。对于遗产庄园或所有人众多的庄园，请预计六个月或更久。
谁参与其中，各收多少费用
- 公证人：为契约作证；其收费标准有法定规定。
- 登记官：登记购买；收费标准同样有法定规定。
- 律师或农业顾问：可选，但对于有水、PAC、狩猎场或多个所有人的庄园，建议聘请。
- 房地产经纪人：其佣金通常由聘请者支付，几乎总是卖家。
如果你从西班牙境外购买
非居民可以在埃斯特雷马杜拉购买乡村庄园，无需特别许可；签署契约和缴税需要NIE（外国人身份识别号），并且最好开设一个西班牙银行账户，用于付款和IBI账单。之后的税务（如果你不是居民，适用非居民所得税IRNR）与居民不同：签署契约之前请先咨询。
代价高昂的错误
- 没看简易登记证明就签定金合同：庄园可能被查封，或者所有人比你想象的多。
- 购买“半个庄园”，而实际上那只是共有产权（proindiviso）的份额（参见共有产权与遗产）。
- 未核对登记处和地籍就认可广告上的面积。
- 没有以书面形式写明未来几年哪些使用权（软木已出售、橡果育肥期已签约）已被占用。
完成这些核查后，在埃斯特雷马杜拉购买庄园就是一个有条不紊的程序。如果你在找价格，请从我们的每公顷价格和便宜庄园指南开始。
报价：如何提出以及压价多少
乡村庄园的谈判通常在签署任何文件之前口头进行。请以书面形式提出报价，哪怕只是一条消息，写明价格、签署契约的期限和条件（融资、是否包含PAC、牲畜）。作为参考，对于已挂牌许多个月的庄园，比起始价降低5至15 %很常见，而位置好、需求旺的休闲庄园，议价空间极小。类似庄园的每公顷价格数据是你最好的依据：有理有据的报价，比单纯压价更少被拒绝。
需要更加谨慎的特殊购买
- 未分割的遗产：要求庄园已经分配，或所有继承人都签字；否则你可能最终陷入共有产权。
- 有承租人的庄园：农业租约在出售后可能仍然有效，并在多年内限制使用。
- 狩猎场：狩猎权的归属与所有权分开管理；请查看狩猎技术计划和现行合同。
- 有道路或牲畜通道的庄园：穿过庄园的公共道路会限制围栏、种植和建筑。
购买之后：最初的手续
除了登记并通知地籍部门之外，还要在市政府把IBI改到你名下，检查保险（树木茂密的庄园要有火灾险），变更畜牧登记和取水许可（如有）的所有人，并保存好契约副本和最新的简易登记证明。这些都是小事，但一旦遗忘，就会阻碍补贴、抵押贷款和日后的出售。
相关指南
每项核查的详细内容见简易登记证明、地籍与SIGPAC、水、PAC和融资。