Viele der Anzeigen günstiger sind Anteile an geerbten Fincas.
Warum so viele Miteigentumsanteile zum Verkauf stehen
Extremadura konzentriert viele geerbte Höfe, ohne sie zu teilen: ein Großvater mit einem Hof, mehrere Kinder, die zu gleichen Teilen erben, Enkel, die über halb Spanien verteilt sind, und keine Einigung darüber, was mit dem Hof geschehen soll. Im Laufe der Jahre benötigt der eine oder andere Erbe Liquidität und gibt seine Quote bekannt. Aus diesem Grund bietet der Markt prozentuale Anteile großer Immobilien zu Preisen an, die wie ein Schnäppchen erscheinen: Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn Sie verstehen, was Sie kaufen.
Was genau kaufst du?
Bei einem Proindiviso ist jeder Miteigentümer Eigentümer eines abstrakten Anteils am Ganzen, nicht eines physischen Stücks. Wenn Sie 25 % einer 200 Hektar großen Farm kaufen, sind Sie nicht Eigentümer "dieser 50 Hektar an der Ecke", sondern 25 % jeder Eiche, jedes Brunnens und jeder Straße. Die ausschließliche Nutzung des Grundstücks (Anschaffung Ihres Viehbestands, Anpflanzung Ihres Olivenhains) erfordert die Zustimmung der übrigen, und Verwaltungsentscheidungen werden durch die Mehrheit der Quoten und nicht durch die Bevölkerung getroffen.
Risiken
- Ihnen gehört kein räumlich abgegrenzter Grundstücksteil.
- Entscheidungen, die Mehrheit oder Einstimmigkeit erfordern.
- gesetzliches Eintrittsrecht von Miteigentümern (siehe gesetzliche Eintrittsrechte).
- Schwer zu finanzieren (siehe Hypothek).
Fügen Sie zwei weitere Risiken hinzu, die in der Praxis häufig vorkommen: geteilte Kosten und Lasten (IBI, Reparaturen, Bußgelder), die im Verhältnis zu Ihrem Anteil von Ihnen eingefordert werden können, und die Möglichkeit, dass ein anderes Miteigentümer das Grundstück ausschließlich nutzt (Weideland, Vermietung), ohne Erträge auszuschütten, ein klassischer Konflikt ländlicher Erbschaften.
Das gesetzliche Eintrittsrecht der Miteigentümer
Das Gesetz schützt die Gemeinschaft vor Fremden: Wer seinen Anteil an jemanden von außerhalb verkauft, muss dies den anderen Gemeinschaftsmitgliedern mitteilen, und diese können den Anteil behalten, indem sie den gleichen Betrag zahlen, den der Käufer geboten hat. Wenn Sie ohne diese Mitteilung eine Anteilnzahlung kaufen, kann es sein, dass Ihr Kauf später zurückgezogen wird. Dies ist die erste Prüfung, die Ihr Anwalt bei diesen Vorgängen durchführen muss.
Ungeteilte Erbschaften: der Ursprung der Mehrheit
Viele Gemeinden haben das Erbe nicht einmal geteilt: Das Vermögen bleibt auf den Namen des verstorbenen Großvaters und die Erben haben nur einen erblichen Titel. Um dort zu kaufen, muss zunächst die Erbschaft geklärt werden (Erbenerklärung, Teilung, Zahlung der Erbschaftssteuer), bevor Ihnen jemand etwas übertragen kann. Es handelt sich um einen Prozess mit Fristen und Kosten, der vom Verkäufer und nicht vom Käufer geleitet werden muss und der vor der Unterzeichnung der Anzahlung geklärt werden sollte.
Wie man die Miteigentümergemeinschaft auflöst
Mit einer Vereinbarung zwischen Miteigentümern, dem Kauf der anderen Anteile oder mit einer Teilungsklage, die zum Verkauf der gesamten Immobilie führen kann.
Die Aktion der Teilung der gemeinsamen Sache basiert auf einem einfachen Prinzip: Niemand ist verpflichtet, in der Gemeinschaft zu bleiben. Wenn die Immobilie nicht ohne Wertverlust physisch geteilt werden kann (was üblich ist), kann das Verfahren mit dem Verkauf und der Aufteilung des Preises unter den Miteigentümern, manchmal durch Versteigerung, enden. Es ist der Ausweg, wenn der Dialog scheitert, aber es ist langsam und mit Kosten verbunden, sodass die Anteilen auf dem Markt normalerweise stark reduziert sind.
Wer nutzt die Immobilie in der Zwischenzeit?
Fragen Sie immer, wer das Grundstück heute nutzt: ein Miteigentümer mit seinem Viehbestand, ein mündlicher Mieter seit Jahren, ein Nachbar, der "sich darum kümmert". Diese Verwendung bestimmt tatsächlich, was Ihnen Ihr Honorar einbringt, und kann eine Konflikt- oder Einnahmequelle sein, wenn sie formalisiert wird. Die Regulierung von Mietverträgen innerhalb der Gemeinschaft ist eines der ersten Probleme, die nach dem Kauf angegangen werden müssen.
Finanzierung und echter Wert
Banken beleihen ungeteilte Miteigentumsanteile nur sehr ungern, weil sie bei einem Zahlungsausfall kein bestimmtes Grundstück zwangsverwerten können. Der Kauf eines solchen Anteils erfolgt deshalb fast immer ohne Bankfinanzierung. Der Marktpreis liegt meist deutlich unter dem anteiligen Wert der gesamten Finca. Dieser Abschlag entspricht genau den zuvor beschriebenen Risiken.
Wenn es Sinn machen kann
Wenn Sie bereits Miteigentümer sind und die Immobilie wieder zusammenlegen möchten, oder wenn der Preis das Risiko gut widerspiegelt und Sie Beratung haben.
Auch als strategischer Einstieg kann es sinnvoll sein: Der Kauf einer günstigen ersten Anteil gibt Ihnen die Möglichkeit, den Rest mit den Erben zu verhandeln, insbesondere wenn Sie derjenige sind, der die Immobilie tatsächlich nutzt oder bewirtschaften möchte. Aber es ist eine jahrelange Strategie, kein aktueller Kauf.
Wenn Sie bereits Miteigentümer sind
Für diejenigen, die bereits eine geerbte Quote haben, sind die praktischen Optionen: einen gemeinsamen Verkauf vorschlagen (fast immer der beste Preis für alle), nach und nach die Quoten anderer mit einem Rabatt kaufen oder eine Teilung beantragen, wenn die Immobilie sinnvolle Trennungen zulässt. Bewahren Sie Belege für die von Ihnen gezahlten Kosten (IBI, Reparaturen) auf: Bei der Endabrechnung der Gemeinschaft werden die entstandenen Mehrkosten geltend gemacht.
Dokumente, die Sie anfordern sollten
Fragen Sie zusätzlich zu der Grundbuchauszug nach dem Eigentumstitel des Verkäufers (Erb- oder Zuteilungsurkunde), den IBI-Quittungen und, falls vorhanden, einer internen Vereinbarung der Gemeinschaft über die Verwendung oder Verteilung des Einkommens.
Checkliste vor dem Kauf eines Miteigentumsanteils
- Vollständiger Grundbuchauszug: Eigentümer, Prozentsätze und Belastungen der gesamten Immobilie.
- Wissen Sie, wer die Immobilie heute nutzt und unter welchem Titel.
- Überprüfen Sie, ob die anderen Miteigentümer über den Verkauf (gesetzliches Eintrittsrecht) informiert wurden.
- Sprechen Sie mit dem Administrator oder den wichtigsten Miteigentümern, bevor Sie unterschreiben.
- Bewerten Sie den Ausstiegsweg: wahrscheinliche Einigung, Kauf des Restes oder Teilung.
Fehler, die teuer werden
Drei klassische Fehler: anzunehmen, der Anteil erlaube ohne Vereinbarung die Nutzung von "Ihrem Teil"; einen sehr niedrigen Preis für ein Schnäppchen zu halten, ohne nach dem Grund zu fragen; und zu unterschreiben, ohne zu prüfen, ob der Verkäufer die übrigen Miteigentümer informiert hat, sodass deren gesetzliches Eintrittsrecht das Geschäft gefährdet. Alle drei lassen sich mit demselben Vorgehen vermeiden: Anwalt, vollständiger Grundbuchauszug und vorheriges Gespräch mit der Eigentümergemeinschaft.
Die Alternative ist fast immer besser
Schlagen Sie den Erben statt des Kaufs eines Anteils den Kauf der gesamten Finca vor. Viele Erbengemeinschaften finden jahrelang keine Einigung über einen Verkauf. Ein ernsthaftes Angebot für 100 % kann solche Situationen lösen. Ihr Anwalt kann den gleichzeitigen Verkauf aller Anteile in einer einzigen Urkunde organisieren, sodass jeder Erbe seinen Anteil am Erlös erhält.