Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, berechnen Sie, wie viel Sie einbringen müssen. Nutzen Sie die Registerkarte "Gesamtkosten" der KI-Analyse, die hinzufügt ITP, Notar und Register.
Warum sie weniger finanzieren
Rustikales Land ist weniger liquide als eine Wohnung und sein Wert hängt von Faktoren ab, die schwer zu bewerten sind: Wasser, Bäume, GAP-Rechte. Aus diesem Grund schützt sich die Bank, indem sie weniger als den Schätzwert leiht.
Wie viel leihen sie normalerweise?
Als allgemeine Referenz: Bei Hauptwohnsitzen erreichen die Banken hohe Prozentsätze des niedrigsten Wertes zwischen Bewertung und Preis, während bei ländlichen Immobilien und Grundstücken die üblichen Prozentsätze deutlich niedriger sind und sogar noch niedriger ausfallen, wenn die Immobilie keine legale Wohnung hat oder weit von aktiven Märkten entfernt ist. Die praktische Konsequenz: Bereiten Sie eine erhebliche eigene Ersparnis vor, die den nicht finanzierten Teil zuzüglich 9-10 % der Ausgaben und Steuern abdeckt.
Beispiel mit runden Zahlen
Nachlass im Wert von 300.000 € mit einem Schätzwert von 280.000 €. Wenn das Unternehmen 60 % des Gutachtens leiht, beträgt der Kredit 168.000 €. Sie benötigen: 132.000 €, um den Preis zu vervollständigen, plus etwa 27.000–30.000 € für ITP, Notar und Registrierung. Gesamtbeitrag: rund 160.000 €. Führen Sie diese Berechnung vor der Unterzeichnung der Anzahlung durch, nicht danach; Sollte Ihnen das Ergebnis nicht zusagen, verhandeln Sie den Preis oder suchen Sie sich eine andere Immobilie.
Was verlangt die Bank?
- Bewertung durch zugelassenes Unternehmen.
- Stabiles Einkommen oder Betriebsplan mit Zahlen.
- Grundbuchauszug lastenfrei.
- Wenn Wohnraum vorhanden ist, muss dieser legal sein (siehe Haus auf ländlichem Grundstück).
Die Bewertung einer ländlichen Immobilie
Die ländliche Bewertung ist nicht die einer Wohnung: Der Gutachter wiegt Boden, Wasser, Bäume, Gebäude, Zäune und Vergleichsobjekte in der Gegend, und ländliche Vergleichsobjekte sind rar und verstreut. Das Ergebnis liegt möglicherweise unter dem, was Sie auf der Farm sehen. Wenn Sie ein hohes Gutachten benötigen, legen Sie Unterlagen vor, die dies belegen: Korkrechnungen, Montanera-Verträge, GAP-Beschlüsse, Wasserkonzessionen. Jedes Einkommensdokument hilft dem Gutachter, den Wert zu verteidigen.
Wer verleiht für das Feld?
- Allgemeines Geschäftsbankgeschäft mit Niederlassungen in Hauptstädten und Agrarregionen.
- Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaften und ländliche Banken, die in Extremadura sehr präsent sind und an Landwirtschaft, Viehzucht und Kampagnen gewöhnt sind.
- Unternehmen und spezifische Branchen des Agrarsektors, einschließlich Darlehen und Bürgschaften für Junglandwirte und Eingliederung in die Tätigkeit.
Vergleichen Sie mindestens zwei Angebote und fordern Sie schriftlich die Konditionen an: Art, Laufzeit, Eröffnungs- und Amortisationsgebühren und was passiert, wenn Sie vorzeitig kündigen möchten.
Alternativen
- Linien für Junglandwirte und Eingliederung in die landwirtschaftliche Tätigkeit.
- Darlehen von auf den Agrarsektor spezialisierten Unternehmen.
- Mit dem Verkäufer vereinbarter Zahlungsaufschub.
- lastenfrei.
So verbessern Sie Ihre Optionen
Ein einfacher Bewirtschaftungsplan, aber mit Zahlen – was werden Sie produzieren, welches Einkommen wird aus umsichtigen Quellen erwartet, welche Geschichte hat der Betrieb – verbessert das Gespräch mit dem Filialleiter in einem landwirtschaftlichen Gebiet erheblich. Bringen Sie Ordnung in die Immobilienunterlagen und machen Sie Ihre finanzielle Situation klar. In ländlichen Gebieten öffnen Vertrauen und vollständige Informationen immer noch Türen, die Bewertungsalgorithmen verschließen.
Praktische Ratschläge
Bitten Sie vor der Unterzeichnung der Anzahlung um eine Vorqualifizierung und hinterlassen Sie im Vertrag eine Bedingung für den Fall, dass die Bank den Kredit nicht gewährt. Wenn Sie nach erschwinglichen Immobilien suchen, beginnen Sie mit günstige Fincas.
Finanzierungszeiten versus Kaufzeiten
Bewertung und Genehmigung einer Hypothek für eine Finca dauern meist länger als bei einer Wohnimmobilie, weil es weniger Vergleichsobjekte gibt und der Gutachter die Finca teilweise besichtigen muss. Stimmen Sie die Fristen aufeinander ab: Vereinbaren Sie im Arras-Vertrag genug Zeit bis zur Beurkundung, lieber mehr als zu wenig. Beauftragen Sie die Bewertung nach der Preiseinigung und halten Sie Ihre Finanzunterlagen bereit. Häufig scheitert das Geschäft nicht an einer Ablehnung, sondern an falsch kalkulierten Fristen, die zur Verlängerung des Arras-Vertrags oder zum Verlust der Anzahlung führen.
Kosten der Hypothek selbst
Neben der Bewertung umfasst die Hypothekentransaktion auch die Notar-, Registrierungs- und eventuelle Eröffnungsprovisionen. Seit dem Hypothekengesetz von 2019 wird ein Großteil dieser Kosten bei Krediten an Verbraucher vom Unternehmen übernommen, es ist jedoch ratsam, in Ihrem konkreten Fall zu bestätigen, was Sie zahlen. Fügen Sie sie zu den Gesamtkosten des Kaufs hinzu, um Überraschungen am Tag der Unterzeichnung zu vermeiden.
Wann keine Hypothek für die Immobilie beantragt werden sollte
Wenn die Immobilie sehr günstig ist, können die Fixkosten der Hypothek im Vergleich zu einem Privatkredit oder einer Ersparnis nicht ausgleichen. Wenn die Immobilie teuer und ausgebeutet ist, bieten die ländliche Hypothek oder die landwirtschaftlichen Linien in der Regel bessere Konditionen als jede Alternative. Und wenn der Verkäufer einen Zahlungsaufschub akzeptiert, vergleichen Sie dessen Konditionen mit denen der Bank: Manchmal ist die eigene Finanzierung des Verkäufers am günstigsten und am schnellsten zu unterzeichnen.
Fragen, die Sie der Bank stellen sollten, bevor Sie etwas unternehmen
- Wie viel Prozent der Bewertung leisten Sie für ländliche Immobilien mit und ohne legale Wohnhaus?
- Mit welchen zugelassenen Gutachtern arbeiten Sie zusammen und wie lange dauert die Bearbeitung einer Immobilie in meiner Nähe?
- Welche Eröffnungs-, Studien- und vorzeitige Rückzahlungsgebühren sind im Angebot enthalten?
- Wie bewerten Sie die Einnahmen aus der Verwertung (GAP, Montanera, Pachtverträge) im Studio?
- Bieten Sie spezielle Linien für Landwirte oder Junglandwirte an, für die ich mich entscheiden kann?
Mit schriftlichen Antworten können Sie Entitäten ohne Überraschungen vergleichen und mit Daten verhandeln. Und wenn die Antwort zweier Banken "Nein" lautet, hören Sie sich das als Information an: Vielleicht ist die Immobilie nicht das wert, was sie verlangen, oder Ihre Ersparnisse reichen für diesen speziellen Vorgang nicht aus.
Der Arras-Vertrag als Absicherung
Die Klausel, die die meisten Käufer bereuen, nicht unterschrieben zu haben, ist die aufschiebende Finanzierungsbedingung: Gewährt die Bank den Kredit nicht, wird die Anzahlung zurückerstattet. Ohne sie kostet Sie eine Ablehnung das Signal. Verhandeln Sie gleich zu Beginn, wenn die Beziehung zum Verkäufer freundschaftlich ist, und legen Sie eine realistische Frist für die Kreditabwicklung fest. Es ist eine Textzeile, die den größten Teil Ihres Geldes schützt.