出发前
- 向卖方索取地籍参考号和产权简要证明。有了它们,您可以在踏上土地之前在地籍和SIGPAC中查看边界。阅读产权简要证明、地籍和SIGPAC。
- 询问参观时谁会在场,谁有大门的钥匙和建筑物的钥匙。
- 查看天气预报:泥泞中的参观能显示晴天参观看不到的东西。
- 准备一份问题清单,并留出记录答案的空间。
- 如果您独自前往偏僻的地方,请告诉别人您的路线。
带什么
- 地籍图和SIGPAC截图,打印版或手机上的电子版。
- 卷尺或测量应用程序,以及GPS或地图应用程序。
- 相机或充满电的手机,以及笔记本。
- 靴子、适合季节的衣服、水和防晒用品。
- 手电筒,如果有建筑物或井需要检查。
- 望远镜,如果庄园很大或有起伏的地形。
通道和周边环境
从您日常购物的城镇出发走一遍路程,并记下实际时间。检查道路是公共的、共用的还是私人的,状况如何,雨天能否通行。看看附近是否有邻居,邻近庄园在做什么,以及是否有可能会打扰您的活动,如牲畜、狩猎区或设施。地役权和边界指南解释了最常见的问题。
水
询问房屋和灌溉的水来自哪里,有什么权利,从何时开始。如果有井,请索取文件。查看池塘、饮水槽、储水罐和管道,并询问它们在最近一个干旱年份的表现。阅读乡村庄园的水:井和特许权。
边界和面积
手拿地图走遍边界。注意界石、围栏、道路和小溪,并检查它们是否与地籍和产权简要证明显示的一致。如果有差异,请记录下来,并要求卖方书面解释。测量员可以在签署前确认实际面积。
建筑物和设施
- 索取每栋建筑的产权证或许可证,并检查它们是否出现在地籍和产权简要证明中。
- 检查屋顶、潮湿、电气装置和化粪池。
- 查看谷仓、围栏、牲畜通道和包含在销售中的机械。
- 询问每个部件的维护情况。
如果有房屋,请阅读带房屋的休闲庄园:看什么。
向卖方提出的问题
- 为什么出售?上市多久了?
- 每年的固定费用是多少?索取收据。
- 是否有现行的租赁、狩猎、放牧或供应合同?
- 是否有负担、抵押或地役权?
- 庄园获得了哪些补贴,还有哪些承诺?
- 近年来出现了哪些问题?
参观之后
当天写下您的印象,附上照片和笔记。要求卖方以书面形式确认口头承诺。在另一个季节再来一次,最好有技术人员或律师陪同。与其他庄园比较,不要操之过急。在签署定金合同之前,请阅读购买乡村庄园的错误和如何在埃斯特雷马杜拉购买乡村庄园。
等待或继续寻找的信号
如果卖方不出示文件,如果数字在一次谈话和另一次谈话之间发生变化,如果有签约压力,或者水或通道不清楚,那么值得花更多时间。这些都不能证明有问题,但在承诺之前要求更多信息是合理的。
应索取的文件
购买庄园必须依靠文件,而不是口头承诺。请索取最新的不动产登记摘要、地籍资料和SIGPAC数据,并相互核对。如果卖方缺少其中任何一项,请其先取得再继续。要了解每份文件应查看什么,请阅读不动产登记、地籍与SIGPAC。
还要询问负担情况,如抵押或查封,以及通行或用水地役权。地役权与边界指南帮助您发现这些问题,契据与公证指南则解释最后一步。
如何考察庄园
一次考察不够。请在春季和夏季,或冬季和秋季前往庄园,记录变化:水、牧草、路上的泥泞、噪音和邻居。测算到达所需时间并检查手机信号。拿着图纸走遍边界并拍摄带日期的照片。与当地的养殖户或农户交谈,会为您提供任何广告都没有的信息。
广告中没有的成本
购买价格只是支出的一部分。还要计算交易税费、公证、登记和代理费用,以及每年的开支:不动产税、保险、维护和公用事业。第一部分请查看购买乡村庄园的税费;第二部分请查看维护日历。为意外留出余地,不要一次花光全部预算。
应咨询谁
在决定之前,请与当地的技术人员和独立律师交谈。购买文件方面,请寻找有当地庄园经验的律师;许可和土地用途方面,请书面询问市政府。保留所有答复。当不同来源相互矛盾时,不要选择最符合您意愿的那个:要求书面澄清。
常见错误
- 想当然地认为一个原产地名称、一种作物或一处知名景观就能保证一笔好买卖。
- 不核实真正的产权人是谁以及庄园有哪些负担。
- 在没有发票或合同的情况下接受产量或收入数字。
- 只按好年景计算预算。
- 未经许可或未咨询管理部门就开始施工或活动。
购买乡村庄园的常见错误指南列出了更多内容。
向卖方提问
就庄园向卖方提出具体问题:庄园的产量或收益是多少,哪部分可以用发票证明,有哪些合同,获得过哪些补贴。请对方讲述其记忆中最差的两个年份。记录回答,并与邻居或技术人员的说法核对。当有地方对不上时,不要放过:在支付定金之前要求澄清。
结论
一次有用的参观需要准备、记录和重复。有了清单、地图和耐心,您可以有标准地比较庄园,避免最常见的错误。