Die ITP: die wichtigste Steuer, wenn Sie von einer Privatperson kaufen
Der Kauf und Verkauf einer ländlichen Immobilie zwischen Privatpersonen wird mit der Property Transfer Tax (ITP) besteuert, die immer vom Käufer zu zahlen ist. In Extremadura beträgt der allgemeine Steuersatz für Immobilien 8 %, wobei 11 % nur für den Mehrwert eines gewöhnlichen Wohnsitzes über 360.000 Euro gelten. Eine Dehesa, ein Olivenhain oder ein Erholungsgrundstück wird daher grundsätzlich mit 8 % besteuert.
Die ITP wird nicht unbedingt auf den vereinbarten Preis berechnet. Seit 2022 ist der Kataster-Referenzwert die Mindestbemessungsgrundlage: Liegt er über dem Preis, verlangt das Finanzamt die Besteuerung dieses Werts. Sie können ihn im Katasterportal mit der Katasterreferenz kostenlos abfragen. Prüfen Sie ihn vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags: Bei Fincas mit Haus oder vielen Gebäuden kann er überraschend hoch ausfallen.
Die Steuer wird mit dem Formular 600 bei der zuständigen Steuerstelle der Junta de Extremadura oder online selbst berechnet und abgeführt, und zwar innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung. Ohne Zahlungsnachweis trägt das Grundbuchamt die Finca nicht auf Ihren Namen ein.
Wenn es Mehrwertsteuer anstelle von ITP gibt
Wenn der Verkäufer als Unternehmer auftritt (ein Unternehmen, ein Projektträger oder ein Landwirt, der das Eigentum im Rahmen seiner Tätigkeit überträgt), kann der Vorgang Mehrwertsteuer anstelle von ITP ausweisen. Die allgemeine Regel für Grundstücke ist der Satz von 21 % zuzüglich 1,5 % der dokumentierten Rechtsakte (AJD), der in Extremadura für steuerpflichtige Urkunden gilt, die der Mehrwertsteuer unterliegen.
Es gibt einen wichtigen Vorbehalt: Die Übertragung eines kompletten landwirtschaftlichen Betriebes mit seinen Grundstücken, Elementen und Kunden kann von der Mehrwertsteuer und der ITP befreit sein, da es sich um den Verkauf von Unternehmensvermögen handelt. Es handelt sich um einen technischen Fall, der vor dem Verfassen mit einem Berater gut dokumentiert werden muss, da die Einsparungen groß sind, die Anforderungen jedoch streng sind.
Notar, Registrierung und Verwaltung
Die öffentliche Urkunde wird vom Notar nach einer offiziellen Gebühr erhoben, die vom Preis abhängt: Bei einer Immobilie von 150.000 Euro bleiben es in der Regel etwa 500-700 Euro, bei der Eintragung ins Grundbuch ein etwas geringerer Betrag. Wenn Sie damit die ITP begleichen und den Papierkram einreichen, fügt die Agentur normalerweise etwa 250-400 Euro hinzu. Insgesamt bewegen sich Notar, Eintragung und Agentur in der Regel zwischen 0,7 % und 1,5 % des Preises.
Frühere Ausgaben, die budgetiert werden sollten
- Grundbuchauszug und Registrierungsschecks: ein paar Euro, aber unerlässlich.
- Georeferenzierung oder Messung bei Zweifeln an Platz oder Grenzen: ab ein paar Hundert Euro je nach Gebiet.
- Gutachten oder Gutachten Wenn der Kataster-Referenzwert überhöht erscheint: Hier können Sie Einspruch einlegen.
- Energieausweis wenn die Immobilie Wohnraum umfasst, der übertragen werden soll.
Annahmen mit Steuervorteilen
Das Gesetz 19/1995 zur Modernisierung landwirtschaftlicher Betriebe sieht Ermäßigungen und Befreiungen vor, wenn Berufslandwirte oder Junglandwirte Betriebe kaufen, um ihren Betrieb zu erweitern oder zu verbessern, und Extremadura behält in bestimmten Fällen zusätzliche Vorteile bei. Sie ändern sich mit jedem den Haushaltsplänen beigefügten Gesetz. Überprüfen Sie sie daher im Steuerportal der Behörde, bevor Sie über das Kaufdatum oder die Festlegung des Eigentümers entscheiden.
Beispiel mit einer Immobilie von 150.000 Euro
| Posten | Richtbetrag |
|---|---|
| ITP (8%) | 12.000 € |
| Notar | ≈ 600 € |
| Grundbuchamt | ≈ 450 € |
| Abwicklungsbüro (optional) | ≈ 300 € |
| Gesamt | ≈ 13.350 € (9%) |
Steuern nach dem Kauf
Der Kauf ist nicht das Ende der Steuergeschichte. Jedes Jahr gibt die Stadtverwaltung den IBI der Immobilie heraus: Der ländliche IBI ist in absoluten Zahlen gering, dennoch empfiehlt es sich, vor dem Kauf nach der aktuellsten Quittung zu fragen, um ausstehende Zuschläge zu erkennen, denn die Quittung des laufenden Jahres verfolgt den Käufer. Viele Kommunen gewähren Rabatte von bis zu 95 % auf Vieh- und Forstbetriebe, und landwirtschaftliche Betriebe gewähren in der Regel auch Befreiungen oder Rabatte auf bestimmte Tarife. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Haus handelt, wird dieses Bauwerk als Stadt- oder Wohnimmobilie besteuert und der Eingang erfolgt gesondert.
Wenn Sie die Immobilie nicht nutzen möchten, berechnet Ihnen das Finanzministerium in der Einkommenssteuer ein mutmaßliches Immobilieneinkommen für den Besitz eines Vermögenswerts, der nicht Ihr Zuhause ist: normalerweise 1,1 % des Katasterwerts (oder 2 %, wenn dieser nicht kürzlich überprüft wurde), es sei denn, das Land ist ländlich und nicht nutzbar. In diesem Fall erfolgt keine Anrechnung. Wenn Sie es als Landwirt oder Viehzüchter betreiben, werden die Einkünfte als wirtschaftliche Tätigkeit besteuert. Dieser Punkt entscheidet oft darüber, ob Sie als Einzelperson oder über ein Unternehmen an einem Kauf interessiert sind, und es lohnt sich, vor dem Urkunde eine halbe Stunde mit einem Berater zu verbringen, nicht danach.
Denken Sie abschließend daran, dass der steuerliche Erwerbswert nicht nur der Preis ist: Er addiert ITP, Notar, Registrierung und gerechtfertigte Verbesserungen. Je vollständiger Sie diesen Wert dokumentieren, desto weniger zahlen Sie am Tag des Verkaufs.
Wenn Sie einen Teil des Kaufs finanzieren, addieren Sie die Kosten für die Schätzung und die Hypothek. Und wenn es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen handelt, erkundigen Sie sich vor der Anzahlung schriftlich, ob die Transaktion ITP oder Mehrwertsteuer beinhaltet, denn in diesem Beispiel beträgt die Differenz mehr als 15.000 Euro. Den weiteren Ablauf finden Sie Schritt für Schritt in der Anleitung wie man eine ländliche Immobilie in Extremadura kauft, der Bankteil in Wie viel finanzieren Banken?und der Tag der Eintragung in den Reiseführer was vor einem Notar unterzeichnet wird. Wenn Sie immer noch Preise vergleichen, beginnen Sie mit Wie viel kostet ein Hektar im Jahr 2026?.