Die NIE: der Schlüssel zu allem
Die Ausländeridentitätsnummer ist für die Registrierung, die Zahlung von Steuern und die Nutzung der meisten Dienste unerlässlich. Sie wird bei den nationalen Polizeistationen in Spanien oder bei den spanischen Konsulaten im Ausland beantragt und die Fristen variieren: Fordern Sie sie vor der Reservierung einer Immobilie an, nicht nach der Unterzeichnung der Anzahlung. Verwechseln Sie die NIE nicht mit dem Wohnsitz: Die NIE ist eine Steueridentifikationsnummer und berechtigt nicht zum Aufenthalt in Spanien.
Geld, Bank und Rückverfolgbarkeit
Der Vorgang wird mit rückverfolgbarem Geld bezahlt: Überweisungen auf ein spanisches Konto in Ihrem Namen oder Bankschecks. Banken und Notare wenden Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche an und können von Ihnen einen Nachweis über die Herkunft der Gelder verlangen (Gehaltsabrechnung, Verkauf einer anderen Immobilie, Ersparnisse). Wenn Sie Geld von außerhalb der EU mitbringen, bereiten Sie die Begründung im Voraus vor. Wenn der Preis in Euro angegeben ist und Ihre Ersparnisse in einer anderen Währung, legen Sie den Wechselkurs im Voraus fest: Eine aufgeschobene Urkunde aufgrund einer zurückgehaltenen Überweisung kommt häufiger vor, als es scheint.
Militärische Genehmigung in bestimmten Bereichen
Eine alte, aber aktuelle Regelung erfordert eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums für Käufer von außerhalb der Europäischen Union, um ländliche Grundstücke in Gebieten zu erwerben, die für die Verteidigung von nationalem Interesse sind. Solche Gebiete gibt es in Extremadura, insbesondere in der Nähe von Militäranlagen wie dem Stützpunkt Talavera la Real in Badajoz. Die Genehmigung wird vor der Urkunde beantragt und kann Monate dauern. Wenn Sie also von außerhalb der EU kommen, müssen Sie zunächst prüfen, ob die Immobilie in einem dieser Gebiete liegt. Eigentümergemeinschaft-Käufer brauchen es nicht.
Steuern: gleich beim Kauf, unterschiedlich beim Besitz und Verkauf
Beim Kauf zahlen Sie das Gleiche wie ein Spanier: ITP von 8 % in Extremadura, Notar und Registrierung, wie im Leitfaden beschrieben Kaufsteuern. Die Unterschiede kommen später:
- Während Sie ein nichtansässiger Eigentümer sind und die Immobilie nicht ausbeuten, werden Sie von der IRNR mit einem angerechneten jährlichen Immobilieneinkommen (ein Prozentsatz des Katasterwerts) besteuert, mit Ausnahme von nicht ausbeutbarem Landgrundstück.
- Beim Verkauf, der Käufer behält 3 % des Preises aufgrund Ihrer Nichtansässigkeitssteuer ein (Formular 211), und Sie geben den Gewinn mit 19 % an, wenn Sie in der EU, Island oder Norwegen ansässig sind, bzw. mit 24 % in anderen Fällen.
Wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, können Sie steuerlich ansässig werden und andere Steuern zahlen. Und ein aktualisierter Hinweis: Das "goldene Visum" für Immobilieninvestitionen ist im Jahr 2025 verschwunden, sodass der Kauf einer Immobilie keinen Zugang mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis berechtigt.
Fernkauf: Vollmacht
Sie müssen nicht anwesend sein: Sie können einem Anwalt oder einer Vertrauensperson eine Vollmacht erteilen, die in Spanien oder beim spanischen Konsulat in Ihrem Land ausgestellt wurde (und je nach Land mit einer Apostille und einer beglaubigten Übersetzung). Die Vollmacht muss ausdrücklich den Kauf dieser bestimmten Immobilie, ihren Höchstpreis sowie die Unterzeichnung der Anzahlung und der Urkunde genehmigen.
Häufige Fehler ausländischer Käufer
- "Das Haus" kaufen, ohne seine Beurkundung und Anmeldung zu prüfen: bei Fincas gibt es viele nicht registrierte Konstruktionen. Der Führer von worauf man auf einem Bauernhof mit Haus achten sollte ist Pflichtlektüre.
- Arras nur mündlich vereinbaren oder private Verträge ohne Grundbuchauszug unterschreiben: vor, das Grundprüfungen.
- Hypothek im Herkunftsland auf die spanische Immobilie: funktioniert nicht; In Spanien werden Finanzierungen nachgefragt, und die Banken vergeben weniger Kredite an Nichtansässige, wie es im Leitfaden heißt Hypotheken für ländliche Immobilien.
- Miteigentum und ungeteilte Erbschaften: billig und problematisch; Schauen Sie sich die Anleitung an proindiviso und Erbschaften.
- Vertrauen Sie dem Brunnen ohne Papiere: Wasser hat einen eigenen Verwaltungstitel, wie im Leitfaden erläutert Wasser und Konzessionen.
Eine Fallstudie: Europäischer Käufer, Nicht-EU-Käufer
Ein französischer oder deutscher Käufer hat es fast so einfach wie ein Spanier: NIE, Konto, Verifizierungen und Unterschrift, ohne militärische Genehmigung und mit 19 % IRNR, wenn er eines Tages verkauft. Ein britischer, amerikanischer oder schweizerischer Käufer fügt zwei Ebenen hinzu: die mögliche militärische Genehmigung, wenn die Immobilie in einen für die Verteidigung interessanten Bereich fällt, und 24 % im IRNR auf Gewinne und Anrechnungen. Beides stellt kein ernstes Hindernis dar, wenn es von Anfang an geplant wird; Beides stellt ein Problem dar, wenn es eine Woche vor dem Urkunde entdeckt wird.
Erste Schritte nach dem Kauf
Nach der Beurkundung stehen mehrere Anmeldungen an, die Sie nicht aufschieben sollten: Eigentümerwechsel im Kataster, der nach der Grundbucheintragung meist automatisch erfolgt, aber geprüft werden sollte; Meldung des Inhaberwechsels bei Brunnen oder Konzessionen an die Wasserbehörde; und gegebenenfalls Übertragung der GAP-Ansprüche bei der Regionalregierung. Wenn Sie nur zeitweise vor Ort sind, erwägen Sie einen örtlichen Verwalter. Grundsteuer, Versicherungen und kleine Pflichten warten nicht, bis Sie in Spanien sind.
Sprache und Beratung
Die amtlichen Dokumente sind auf Spanisch: Grundbuchauszug, Kaufurkunde und Steuerformulare. Wenn Sie die Sprache nicht beherrschen, planen Sie beglaubigte Übersetzungen für die in Ihrem Land benötigten Unterlagen ein und arbeiten Sie mit einem Berater oder Anwalt, der Ihre Sprache spricht. Unterschreiben Sie nichts, das Ihnen nicht Absatz für Absatz erklärt wurde. Misstrauen Sie Vorschlägen, einen niedrigeren als den tatsächlichen Preis zu beurkunden, um "Steuern zu sparen": Das verringert den Anschaffungswert und erhöht Ihre spätere Einkommensteuer. Außerdem ist es Steuerbetrug.
Der vollständige Prozess, der bis auf diese Ergänzungen identisch ist, finden Sie in der allgemeinen Anleitung zu wie man eine ländliche Immobilie in Extremadura kauft.