购买前先做年度预算
购买价格只是拥有庄园成本的一部分。每年都有固定和可变的开支,最好在签字前列入预算,尤其是庄园不产生收入时。要现实地估算,最好向卖方索取最近两三年的收据和发票,并用当地专业人士的报价加以补充。没有适用于所有人的单一数字,因为每处庄园都不同:一百公顷、没有房子的德埃萨牧场,和一块两公顷、带住宅和游泳池的地块,完全不可同日而语。
乡村性质的IBI
不动产税(IBI,Impuesto sobre Bienes Inmuebles)是一种市政的、定期的税,针对不动产的所有权征收,无论是乡村、城市还是具有特殊特征的不动产。其税基是登记在地籍中的地籍价值,管理工作由负责地籍事务的地籍总局和负责税务管理的市政府分担。由地籍登记的所有人缴纳。例如在卡塞雷斯省,省级征收机构发布了关于谁缴纳该税以及它对什么征税的常见问题。要知道您将缴纳多少,请索取庄园最近一期的IBI收据,并在地籍电子办事处查询地籍价值。
其他地方税费
- 垃圾费及其他服务费,取决于市镇以及庄园是否有住宅。
- 车辆税,如果您有自己的机械或车辆。
- 许可证费,如果您施工或开展经营活动。
- 灌溉用水户社区会费,如果庄园拥有灌溉权。
请向市政府询问哪些税费适用于您的庄园。关于购买和出售的税费,请阅读购买乡村庄园时的税费和出售时的税费。
保险
带房屋或建筑物的庄园需要家庭或建筑保险,至少涵盖火灾、水损和民事责任。如果有农业或畜牧活动,还有专门的保险。请比较保障范围和除外责任。询问无许可证或未登记的建筑是否在保障之内。还要询问森林火灾的保障,以及有人在您的庄园里受伤时对第三方的责任。对于农业活动,还有一套农业保险制度,在另一份指南中说明。
公用事业
- 电力:合同功率、固定费用和用电量,或自有太阳能系统。
- 水:市政管网、带维护和水泵的水井,或蓄水罐。
- 燃料:用于取暖和机械的木柴、燃气或柴油。
- 网络与电话:乡村的网络连接可能比城市更贵。
维护
维护是变化最大的开支。它包括清理灌木、修理围栏和道路、屋顶、粉刷、园艺和房屋修缮。维护良好的庄园每年的花费是可预见的;疏于照管的庄园一开始可能需要大笔投资。庄园年度维护日历指南可帮助您按月做计划。
如果庄园有经营活动
农业或畜牧庄园还会增加经营成本:种子、肥料、植保产品、饲料、兽医、机械、劳动力、会费和代办事务所费用。它也有收入,取决于年度收成和市场。请为经营活动单独记账,不要与住宅开支混在一起,以便知道每一项真正的收益。乡村庄园的盈利能力指南为您提供一种审慎的方法。
代办事务所与顾问
如果庄园有经营活动或农业补贴,农业代办事务所(gestoría)可帮助您处理登记、申报和手续。如果是休闲庄园,偶尔请顾问处理税务和契约可能就够了。请索取书面报价,并询问每项服务包含什么。
意外开支
请预留一笔意外开支:水井水泵故障、水管破裂、风暴损坏屋顶或围栏。最好不要把全年预算全部花在预计的项目上,而要保留一定的缓冲。
继承与共同所有权
如果庄园属于多人或属于一项遗产,开支按所有权分摊。最好以书面形式写明谁付什么、谁来决定。更多信息请阅读在埃斯特雷马杜拉继承乡村庄园:税费与期限。
如何收集真实数据
- 索取最近几年的IBI和税费收据。
- 索取公用事业和保险的发票。
- 询问做过哪些工程和修缮,花了多少钱。
- 通过简易登记摘要(nota simple)和地籍查询地籍价值及其变化。
- 索取待修缮项目的报价。
- 全部相加,并加上意外开支的余量。
如何准备您的年度预算
购买前,请向卖方索取庄园每一项固定开支最近几年的收据,并记下哪些是强制性的、哪些取决于您。然后把各项相加,放在一张三列的表里:每年支付的开支、每隔几年支付的开支,以及只有发生意外才会出现的开支。签字前请与您的代办人或顾问一起审阅这张表,并每年用真实收据更新。这样您就能知道庄园是否真的适合您的预算,而不仅仅是适合购买价格。
结论
拥有庄园的成本并不止于购买价格。有了基于房产本身数据的现实预算,您就能避免意外,并决定它是否适合您。不要依赖笼统的数字:请索取文件。