出售乡村庄园的税：个人所得税中的收益及其他应缴费用

个人所得税中的财产收益

出售乡村庄园会产生财产收益或损失，在出售当年的所得税申报中申报。其计算方法是从转让价值（售价减去由你支付的费用）中减去取得价值：你的购入成本，加上ITP或继承税、公证费、登记费，以及你能用发票证明的改良支出。购买时每一欧元有凭证的支出，就意味着应税收益少一欧元。

收益在储蓄税基中按档次纳税：6.000欧元以内为19 %，50.000欧元以内为21 %，200.000欧元以内为23 %，300.000欧元以内为27 %，超过部分为30 %。这不是单一税率：100.000欧元的收益，前6.000欧元按19 %，接下来的44.000欧元按21 %，其余按23 %。

为什么乡村庄园不缴市政增值税

市政增值税（IIVTNU）针对城市性质土地的增值。《地方财政法》明确排除了乡村土地，所以出售德埃萨牧场、橄榄园或旱作庄园不缴纳此税。实际的例外是那些地籍或规划认为可开发或属于城市用地、尽管看起来像乡村的庄园：如果你的庄园属于这种情况，市政府可以清算增值税，建议在刊登出售广告之前先核查。

仍然可能适用的减免

折减系数在2015年已取消，但对于1994年底之前购入的庄园中、2006年1月之前产生的那部分收益，仍然保留，每位纳税人的转让价值合计上限为400.000欧元。如果你继承了一处古老的家族庄园，或几十年前购买，请检查是否适用：减免可能非常大。再投资免税和65岁以上人士的免税是为自住住房设计的，一般不涵盖出售乡村庄园。

如果非居民出售

当卖家不是西班牙的税务居民时，买家有义务预扣价格的3 %并缴入税务局（211表格），作为卖家税款的预缴。之后，非居民在非居民所得税（IRNR）中申报收益：如果居住在欧盟、冰岛或挪威，税率为19 %，其他情况为24 %。如果预扣额超过应缴税款，他可以申请退还差额。

当庄园是一项经营时

如果庄园属于直接估算制下的农业或畜牧活动，则收益不是简单的财产收益：它并入该活动的收益，并可能涉及脱离经营用途。这是人们出售时最容易出错的地方之一，事先咨询税务顾问是很值得的。

一个完整的数字示例

2026年出售一处2010年以180.000欧元购入的德埃萨牧场，ITP、公证费和登记费共15.000欧元，另有一座有发票的新仓库花费20.000欧元。售价：320.000欧元，其中3.000欧元的费用由卖家承担。

请注意35.000欧元费用和改良支出的影响：如果不加以证明，税单将多出约8.000欧元。

分期出售和其他方式

如果你约定延期收款，个人所得税规则允许在分期交易中，随着收款情况申报所获收益，前提是交付与最后一次收款之间的期限超过一年。这是减轻税负的合法途径，但必须在契约中载明。而且如果交易中还转让农具、牲畜或PAC权利，每一项都有各自的处理方式：最好在契约中分别列明，而不是笼统地给出一个总价。

如何在税务上为出售做准备

• 备齐购买契约或继承人声明、ITP或继承税的凭证，以及工程和改良的发票。
• 核实地籍参考价值：如果约定价格低于它，税务收益可能按参考价值计算。
• 如果有多位所有人，每人申报各自的份额；在古老的共有产权（proindiviso）中，最好事先理清份额，如共有产权（proindiviso）与继承指南所述。
• 如果卖家是非居民，要求买家出具已预扣的211表格。

出售的商业流程（估值、照片、广告、看房）在如何在埃斯特雷马杜拉出售乡村庄园指南中有详述，而要了解该要什么价格，请看每公顷价格。