Um orçamento anual antes de comprar
O preço de compra é apenas uma parte do custo de ter uma propriedade. Todos os anos há despesas fixas e variáveis que convém orçamentar antes de assinar, sobretudo se a propriedade não gera rendimentos. Para as estimar com realismo, o melhor é pedir ao vendedor os recibos e as faturas dos últimos dois ou três anos e completá-los com orçamentos de profissionais da zona. Não há um valor único que sirva para todos, porque cada propriedade é diferente: uma dehesa de cem hectares sem casa e uma parcela de dois hectares com moradia e piscina não têm nada a ver.
IBI de natureza rústica
O Imposto sobre Bens Imóveis (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é um tributo municipal e periódico que incide sobre a titularidade dos imóveis, sejam rústicos, urbanos ou de características especiais. A sua base é o valor cadastral, que consta do cadastro, e a sua gestão está repartida entre a Direção-Geral do Cadastro, que trata da parte cadastral, e as câmaras municipais, que tratam da gestão tributária. Paga o titular cadastral. Na província de Cáceres, por exemplo, o organismo provincial de cobrança publica perguntas frequentes sobre quem paga o imposto e o que ele tributa. Para saber quanto vai pagar, peça o último recibo do IBI da propriedade e consulte o valor cadastral na sede eletrónica do Cadastro.
Outros impostos e taxas locais
- Taxa de lixo e outros serviços, conforme o município e se a propriedade tem moradia.
- Imposto de veículos, se tem maquinaria ou veículos próprios.
- Taxas por licenças, se faz obras ou inicia uma atividade.
- Quotas de comunidades de regantes, se a propriedade tem direito de rega.
Pergunte à câmara municipal que taxas se aplicam à sua propriedade. Para os impostos da compra e da venda, leia impostos ao comprar uma propriedade rústica e impostos ao vender.
Seguros
Uma propriedade com casa ou construções precisa de um seguro multirriscos ou de edifícios que cubra, pelo menos, incêndio, danos por água e responsabilidade civil. Se há atividade agrícola ou pecuária, existem seguros específicos. Compare coberturas e exclusões. Pergunte se as construções sem licença ou sem inscrever ficam cobertas. Pergunte também pela cobertura de incêndio florestal e pela responsabilidade perante terceiros se alguém se magoar na sua propriedade. Para a atividade agrária há também um sistema de seguros agrícolas que se explica noutro guia.
Fornecimentos
- Eletricidade: potência contratada, quota fixa e consumo, ou sistema solar próprio.
- Água: rede municipal, poço com a sua manutenção e a sua bomba, ou depósitos.
- Combustíveis: lenha, gás ou gasóleo para aquecimento e maquinaria.
- Internet e telefonia: a ligação rural pode custar mais do que numa cidade.
Manutenção
A manutenção é a despesa mais variável. Inclui desmatação, reparação de vedações e caminhos, telhados, pintura, jardinagem e arranjos da casa. Uma propriedade bem cuidada gasta uma quantia previsível todos os anos; uma descuidada pode exigir um grande investimento no início. O guia do calendário anual de manutenção de uma propriedade ajuda-o a planeá-lo mês a mês.
Se a propriedade tem atividade
Uma propriedade agrícola ou pecuária acrescenta custos de exploração: sementes, adubos, fitossanitários, ração, veterinário, maquinaria, mão de obra, quotas e gestoria. Tem também rendimentos, que dependem da campanha e do mercado. Faça uma conta separada para a atividade e não a misture com as despesas da moradia, para saber o que cada coisa realmente rende. O guia de rentabilidade de uma propriedade rústica dá-lhe um método prudente.
Gestoria e assessoria
Se a propriedade tem atividade ou ajudas agrárias, uma gestoria agrária ajuda-o com registos, declarações e trâmites. Se é uma propriedade de recreio, pode bastar um assessor pontual para impostos e escrituras. Peça orçamento por escrito e pergunte o que inclui cada serviço.
Imprevistos
Reserve uma verba para imprevistos: uma avaria na bomba do poço, uma rutura de tubagem, uma tempestade que danifica um telhado ou uma vedação. Convém não gastar todo o orçamento anual em verbas previstas e manter uma folga.
Herança e titularidade partilhada
Se a propriedade é de várias pessoas ou faz parte de uma herança, as despesas repartem-se segundo a titularidade. Convém deixar por escrito quem paga o quê e quem decide. Para mais informação, leia herdar uma propriedade rústica na Estremadura: impostos e prazos.
Como reunir dados reais
- Peça os recibos de IBI e de taxas dos últimos anos.
- Peça faturas de fornecimentos e de seguro.
- Pergunte que obras e reparações se fizeram e quanto custaram.
- Consulte o valor cadastral e a sua evolução com a nota simple e o cadastro.
- Peça orçamentos para as reparações pendentes.
- Some tudo e acrescente uma margem de imprevistos.
Como preparar o seu orçamento anual
Antes de comprar, peça ao vendedor os recibos dos últimos anos de cada despesa fixa da propriedade e anote quais são obrigatórias e quais dependem de si. Depois, some as verbas numa folha com três colunas: despesas que se pagam todos os anos, despesas que se pagam de poucos em poucos anos e despesas que só surgem se acontecer alguma coisa. Reveja essa folha com o seu gestor ou assessor antes de assinar e atualize-a todos os anos com os recibos reais. Assim saberá se a propriedade cabe mesmo no seu orçamento e não só no preço de compra.
Conclusão
O custo de ter uma propriedade não se esgota no preço de compra. Com um orçamento realista, baseado em dados do próprio imóvel, evitará surpresas e poderá decidir se lhe convém. Não dependa de valores genéricos: peça os papéis.