Un budget annuel avant d'acheter
Le prix d'achat n'est qu'une partie du coût de possession d'un domaine. Chaque année, il y a des frais fixes et variables qu'il convient de budgéter avant de signer, surtout si le domaine ne génère pas de revenus. Pour les estimer de façon réaliste, le mieux est de demander au vendeur les reçus et factures des deux ou trois dernières années et de les compléter par des devis de professionnels de la zone. Il n'y a pas de chiffre unique valable pour tous, car chaque domaine est différent : une dehesa de cent hectares sans maison et une parcelle de deux hectares avec logement et piscine n'ont rien à voir.
IBI de nature rustique
L'impôt sur les biens immobiliers (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un tribut municipal et périodique qui frappe la titularité des immeubles, qu'ils soient ruraux, urbains ou de caractéristiques spéciales. Sa base est la valeur cadastrale, qui figure au cadastre, et sa gestion est partagée entre la Direction générale du cadastre, qui s'occupe de la partie cadastrale, et les mairies, qui s'occupent de la gestion fiscale. Le titulaire cadastral paie. Dans la province de Cáceres, par exemple, l'organisme provincial de recouvrement publie des questions fréquentes sur qui paie l'impôt et ce qu'il taxe. Pour savoir combien vous paierez, demandez le dernier reçu d'IBI du domaine et consultez la valeur cadastrale sur le site électronique du cadastre.
Autres impôts et taxes locaux
- Taxe d'ordures et autres services, selon la commune et si le domaine comporte un logement.
- Impôt sur les véhicules, si vous avez des machines ou des véhicules propres.
- Taxes de licences, si vous faites des travaux ou démarrez une activité.
- Cotisations de communautés d'irrigants, si le domaine a un droit d'irrigation.
Demandez à la mairie quelles taxes s'appliquent à votre domaine. Pour les impôts de l'achat et de la vente, lisez impôts lors de l'achat d'un domaine rural et impôts lors de la vente.
Assurances
Un domaine avec maison ou constructions a besoin d'une assurance habitation ou bâtiments couvrant au moins l'incendie, les dégâts des eaux et la responsabilité civile. S'il y a une activité agricole ou d'élevage, il existe des assurances spécifiques. Comparez les garanties et les exclusions. Demandez si les constructions sans permis ou non inscrites sont couvertes. Interrogez aussi sur la couverture de l'incendie de forêt et sur la responsabilité envers les tiers si quelqu'un se blesse sur votre domaine. Pour l'activité agricole, il existe aussi un système d'assurances agricoles expliqué dans un autre guide.
Fournitures
- Électricité : puissance souscrite, abonnement fixe et consommation, ou système solaire propre.
- Eau : réseau municipal, puits avec son entretien et sa pompe, ou citernes.
- Combustibles : bois, gaz ou gazole pour le chauffage et les machines.
- Internet et téléphonie : la connexion rurale peut coûter plus cher qu'en ville.
Entretien
L'entretien est la dépense la plus variable. Il comprend le débroussaillage, la réparation des clôtures et des chemins, les toits, la peinture, le jardinage et les réparations de la maison. Un domaine bien entretenu dépense chaque année un montant prévisible ; un domaine négligé peut exiger un gros investissement au départ. Le guide du calendrier annuel d'entretien d'un domaine vous aide à le planifier mois par mois.
Si le domaine a une activité
Un domaine agricole ou d'élevage ajoute des coûts d'exploitation : semences, engrais, produits phytosanitaires, aliment du bétail, vétérinaire, machines, main-d'œuvre, cotisations et gestionnaire. Il a aussi des revenus, qui dépendent de la campagne et du marché. Tenez un compte séparé pour l'activité et ne le mélangez pas avec les frais du logement, pour savoir ce que rapporte réellement chaque chose. Le guide rentabilité d'un domaine rural vous donne une méthode prudente.
Gestionnaire et conseil
Si le domaine a une activité ou des aides agricoles, un gestionnaire agricole (gestoría) vous aide pour les registres, les déclarations et les démarches. S'il s'agit d'un domaine d'agrément, un conseiller ponctuel pour les impôts et les actes peut suffire. Demandez un devis écrit et ce que comprend chaque service.
Imprévus
Réservez un poste pour les imprévus : une panne de la pompe du puits, une rupture de tuyau, un orage qui endommage un toit ou une clôture. Il convient de ne pas dépenser tout le budget annuel en postes prévus et de garder un coussin.
Héritage et titularité partagée
Si le domaine appartient à plusieurs personnes ou fait partie d'un héritage, les frais se répartissent selon la titularité. Il convient de consigner par écrit qui paie quoi et qui décide. Pour plus d'informations, lisez hériter d'un domaine rural en Estrémadure : impôts et délais.
Comment rassembler des données réelles
- Demandez les reçus d'IBI et de taxes des dernières années.
- Demandez les factures de fournitures et d'assurance.
- Demandez quels travaux et réparations ont été faits et combien ils ont coûté.
- Consultez la valeur cadastrale et son évolution avec la nota simple et le cadastre.
- Demandez des devis pour les réparations en attente.
- Additionnez tout et ajoutez une marge pour les imprévus.
Comment préparer votre budget annuel
Avant d'acheter, demandez au vendeur les reçus des dernières années de chaque frais fixe du domaine et notez lesquels sont obligatoires et lesquels dépendent de vous. Ensuite, additionnez les postes sur une feuille à trois colonnes : frais payés chaque année, frais payés tous les quelques ans et frais qui n'apparaissent que s'il arrive quelque chose. Revoyez cette feuille avec votre gestionnaire ou conseiller avant de signer, et mettez-la à jour chaque année avec les reçus réels. Ainsi vous saurez si le domaine tient vraiment dans votre budget et pas seulement dans le prix d'achat.
Conclusion
Le coût de possession d'un domaine ne s'arrête pas au prix d'achat. Avec un budget réaliste, fondé sur des données du bien lui-même, vous éviterez les surprises et pourrez décider s'il vous convient. Ne dépendez pas de chiffres génériques : demandez les papiers.