Vendere bene un'abitazione non è solo mettere un cartello: documenti, prezzo e presentazione decidono se la vostra casa si vende in settimane o passa mesi sul mercato perdendo interesse.
I documenti che vi servono
Raccogliete tutto prima di pubblicare l'annuncio; averlo pronto accorcia la vendita e trasmette sicurezza all'acquirente:
- Rogito e nota semplice del registro: attesta che siete il proprietario e che l'abitazione è libera da oneri (o quali ha e come saranno cancellati).
- Certificato di efficienza energetica: obbligatorio dal 2013 per pubblicare l'annuncio e vendere un'abitazione; la norma vigente è il Regio Decreto 390/2021, con eccezioni specifiche come gli immobili acquistati per demolizione o ristrutturazione importante, e va messo a disposizione dell'acquirente. Lo emette un tecnico abilitato a un costo moderato.
- Ultima ricevuta dell'IBI: l'acquirente la chiederà, e la legge permette di ripercuotere l'IBI dell'anno di vendita in certi casi.
- Certificato di essere in regola con il condominio: nella vendita di un appartamento il notaio lo richiede per legge (l'acquirente può esonerarvi dal presentarlo, ma conviene averlo).
- Cédula de habitabilidad: in Extremadura non è generalmente richiesta come in altre regioni, ma se l'avete, aggiungetela.
- Ricevute delle utenze e, se ci sono, garanzie di ristrutturazioni recenti.
Le tasse del venditore
Due sono le principali. La plusvalía municipal (IIVTNU), che i comuni riscuotono sull'incremento del valore del suolo: dal 2021 si può calcolare con il metodo oggettivo (valore catastale del suolo per coefficienti) o con l'incremento reale del valore, applicando il più favorevole, e se non c'è stato guadagno non si paga; conviene chiedere la liquidazione prima del rogito per non avere sorprese. E l'IRPF: la plusvalenza (prezzo di vendita meno il valore di acquisto: prezzo di compra più le spese e le imposte dell'acquisto, senza coefficienti di aggiornamento) si dichiara l'anno successivo, con esenzioni importanti se vendete la prima casa e reinvestite in un'altra prima casa, o se avete più di 65 anni e vendete la vostra prima casa.
Il prezzo: l'errore più costoso
L'errore numero uno in Extremadura è mettere il prezzo "di ciò di cui ho bisogno" invece del prezzo di mercato. Confrontando ciò che è annunciato nella vostra zona (portali e siti delle agenzie, incluso il catalogo collegato di Encina Pisos y Casas) potete posizionarvi con precisione. Un'abitazione chiaramente sopra il mercato impiega molto più tempo a vendersi; una al prezzo corretto si vende e può arrivare ad avere diversi interessati.
Presentazione: l'investimento con più ritorno
Non serve ristrutturare per vendere meglio. Ciò che funziona, in ordine di impatto: pulizia profonda e spersonalizzazione (togliere effetti personali e foto personali), pittura in toni chiari dove serve, luce (tutte le lampadine funzionanti e tende aperte per le foto), piccole riparazioni visibili (rubinetti che gocciolano, siliconi, maniglie) e fotografie fatte di giorno e con criterio. Nelle case di paese, un patio ordinato e diserbato vende più di mille parole.
Pubblicare su Encina Pisos y Casas
La registrazione delle agenzie su Encina Pisos y Casas non è ancora disponibile. Stiamo preparando schede con un link diretto al sito di ciascuna agenzia. Per sapere quando apriranno le registrazioni, scrivete a info@encinaestates.com.
Un ultimo consiglio
Vendere in fretta e vendere bene non è contraddittorio: è ciò che accade quando il prezzo è corretto fin dal primo giorno. Gli sconti a catena, invece, finiscono di solito in un prezzo finale inferiore a quello che si sarebbe ottenuto uscendo bene.
Nota: questo articolo non contiene cifre di mercato. La normativa fiscale ha casi particolari e agevolazioni: confermate la vostra situazione con un consulente prima di firmare.