Bien vendre un logement, ce n'est pas seulement mettre une pancarte : les documents, le prix et la présentation décident si votre logement se vend en quelques semaines ou passe des mois sur le marché en perdant de l'intérêt.
Les documents dont vous avez besoin
Rassemblez tout avant de publier l'annonce ; l'avoir prêt raccourcit la vente et transmet de la confiance à l'acheteur :
- Acte de propriété et extrait du registre foncier : prouve que vous êtes le propriétaire et que le logement est libre de charges (ou lesquelles il a et comment elles seront annulées).
- Certificat de performance énergétique : obligatoire depuis 2013 pour annoncer et vendre un logement ; la norme en vigueur est le décret royal 390/2021, avec des exceptions précises comme les biens achetés pour démolition ou rénovation importante, et il doit être mis à la disposition de l'acheteur. Il est délivré par un technicien compétent à un coût modéré.
- Dernier reçu de l'IBI (taxe foncière) : l'acheteur le demandera, et la loi permet de répercuter l'IBI de l'année de la vente dans certains cas.
- Certificat d'être à jour avec la copropriété : lors de la vente d'un appartement, le notaire le demande par la loi (l'acheteur peut vous en exonérer, mais il vaut mieux l'avoir).
- Cédula d'habitabilité : pas exigible de manière générale en Estrémadure comme dans d'autres régions, mais si vous l'avez, ajoutez-la.
- Reçus des fournitures et, le cas échéant, garanties de rénovations récentes.
Les taxes du vendeur
Deux principales. La plusvalía municipal (IIVTNU), perçue par les mairies sur l'augmentation de la valeur du sol : depuis 2021, elle se calcule soit par la méthode objective (valeur cadastrale du sol et coefficients), soit par l'augmentation réelle de la valeur, en appliquant la plus favorable, et sans gain réel il n'y a pas d'impôt à payer ; il convient de demander la liquidation avant l'acte pour éviter les surprises. Et l'impôt sur le revenu (IRPF) : le gain patrimonial (prix de vente moins la valeur d'acquisition : prix d'achat majoré des frais et taxes de l'achat, sans coefficient d'actualisation) est imposé dans la déclaration de l'année suivante, avec des exonérations importantes si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez dans une autre résidence principale, ou si vous avez plus de 65 ans et vendez votre résidence principale.
Le prix : l'erreur la plus coûteuse
L'erreur numéro un en Estrémadure est de fixer le prix « de ce dont j'ai besoin » au lieu du prix du marché. En comparant ce qui est annoncé dans votre zone (portails et sites d'agences, y compris le catalogue lié d'Encina Pisos y Casas), vous pouvez vous situer avec précision. Un logement clairement au-dessus du marché met beaucoup plus de temps à se vendre ; un logement au bon prix se vend et peut même avoir plusieurs intéressés.
Présentation : l'investissement au meilleur rendement
Il n'est pas nécessaire de rénover pour mieux vendre. Ce qui fonctionne, par ordre d'impact : un nettoyage en profondeur et la dépersonnalisation (retirer les affaires et les photos personnelles), la peinture dans des tons clairs là où il le faut, la lumière (toutes les ampoules fonctionnant et les rideaux ouverts pour les photos), les petites réparations visibles (robinets qui gouttent, joints en silicone, poignées de porte) et des photographies prises de jour et avec jugement. Dans les maisons de village, un patio rangé et débroussaillé vend plus que mille mots.
Annoncer sur Encina Pisos y Casas
L'inscription des agences sur Encina Pisos y Casas n'est pas encore disponible. Nous préparons des fiches avec un lien direct vers le site de chaque agence. Pour être informé de l'ouverture, écrivez à info@encinaestates.com.
Un dernier conseil
Vendre vite et bien vendre ne sont pas contradictoires : c'est ce qui arrive quand le prix est correct dès le premier jour. Les baisses en chaîne, en revanche, finissent généralement par un prix final inférieur à celui qu'on aurait obtenu en sortant bien.
Remarque : cet article ne contient aucun chiffre de marché. La réglementation fiscale a des cas particuliers et des avantages : confirmez votre situation auprès d'un conseiller avant de signer.