Comprare casa è probabilmente la più grande operazione finanziaria della vostra vita, Il processo è lo stesso ovunque si acquisti, e gli errori costano uguale. Questa guida percorre i passi abituali e i costi reali che affronterete.
Passo 1: definire budget e finanziamento
Prima di guardare case, guardate i numeri. Le banche finanziano di solito fino all'80% del valore più basso tra perizia e prezzo di acquisto per la prima casa, ma la percentuale esatta dipende dalla banca e dal vostro profilo. Come esempio indicativo: con un'abitazione di 90.000 euro e un finanziamento dell'80%, l'anticipo sarebbe di circa 18.000 euro più i costi di acquisto (imposte, notaio e registro, circa un altro 10-12% a seconda dell'aliquota ITP che vi spetta). Non sono cifre universali: la vostra banca e la vostra situazione fiscale determinano gli importi. Chiedete uno studio preliminare a due o tre banche: le differenze in tassi e commissioni esistono e si negoziano.
Passo 2: cercare con criteri
Fissate tre filtri prima di iniziare: zona (con due alternative), budget massimo e minimi non negoziabili (camere, ascensore, garage). Su Encina Pisos y Casas potete vedere cosa hanno pubblicato le agenzie della regione, con link a ogni annuncio originale: provincia di Badajoz e provincia di Cáceres. Visitate sempre due volte l'abitazione scelta, a ore diverse, e chiedete spese condominiali, quote straordinarie e IBI.
Passo 3: verificare prima di firmare qualsiasi cosa
- Nota semplice del registro: conferma chi è il proprietario, eventuali oneri, ipoteche o pignoramenti, e la superficie registrata. Costa pochi euro ed è il controllo più importante di tutti.
- Certificato energetico: il venditore è obbligato ad averlo e a consegnarvelo (Regio Decreto 390/2021), salvo eccezioni specifiche (ad esempio se acquistate per demolizione o ristrutturazione importante).
- Ricevute: chiedete le ultime ricevute di IBI e spese condominiali e confermate che non ci siano debiti.
- Situazione legale delle case di paese: verificate che tutto ciò che è costruito (annessi, cortili, secondi piani) figuri nel registro o nel catasto.
Passo 4: caparra e rogito
Il contratto di caparra (arras) fissa prezzo, tempi e condizioni; l'importo abituale è circa il 10% (consuetudine negoziabile, non un obbligo di legge). Leggetelo attentamente prima di firmare, perché stabilisce cosa succede se una delle parti si ritira. La vendita si formalizza di solito in atto pubblico davanti al notaio; iscriverla nel registro immobiliare è volontario in Spagna, ma dà pubblicità e sicurezza verso i terzi (e se acquistate con un'ipoteca, l'iscrizione sarà necessaria). Il contratto privato vincola già acquirente e venditore.
I costi, uno per uno
Per un'abitazione di seconda mano in Extremadura:
per determinati collettivi (sotto i 36 anni, famiglie numerose, famiglie monoparentali e persone con disabilità)
- Notaio: tariffa regolamentata; a titolo indicativo, di solito tra 600 e 1.000 euro.
- Registro immobiliare: a titolo indicativo, tra 400 e 700 euro.
- Agenzia di gestione (opzionale): indicativamente 200-400 euro.
- Perizia (solo con mutuo): indicativamente 300-500 euro.
Per le abitazioni di nuova costruzione, invece dell'ITP si paga l'IVA (10%) più l'imposta di bollo (AJD). A titolo indicativo, i costi totali di acquisto si aggirano spesso intorno al 10-12% in più sul prezzo, a seconda dell'imposta e delle tariffe applicabili al vostro caso.
Gli errori che si ripetono
Firmare una caparra senza nota semplice, non contare i costi nel budget, comprare senza confrontare i finanziamenti e non visitare abbastanza l'abitazione. Tutti e quattro si evitano con calma: confrontare, verificare e non firmare nulla alla leggera è la migliore strategia dell'acquirente.
Fonti: Portale tributario della Junta de Extremadura (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, aliquota applicabile, consultato il 21/10/2026): https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas . Le aliquote ridotte hanno condizioni e periodi di mantenimento: confermate il vostro caso con la Junta de Extremadura prima del rogito.