Vender bien una vivienda no es solo poner un cartel: la documentación, el precio y la presentación deciden si tu vivienda se vende en semanas o se pasa meses en el mercado perdiendo interés.
La documentación que necesitas
Reúne todo antes de publicar el anuncio; tenerlo listo acorta la venta y transmite seguridad al comprador:
- Escritura y nota simple registral: acredita que eres el titular y que la vivienda está libre de cargas (o cuáles tiene y cómo se cancelarán).
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio desde 2013 para anunciar y vender una vivienda; la norma vigente es el Real Decreto 390/2021, con excepciones concretas como los inmuebles que se compran para demolición o reforma importante, y hay que facilitarlo al comprador. Lo emite un técnico competente y tiene un coste moderado.
- Último recibo del IBI: el comprador lo pedirá, y la ley permite repercutir el IBI del año de la venta en ciertos casos.
- Certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios: en pisos el notario lo solicita por ley (la Ley de Propiedad Horizontal permite al comprador exonerarte de aportarlo, pero conviene tenerlo).
- Cédula de habitabilidad: en Extremadura no es exigible de forma general como en otras comunidades, pero si la tienes, súmala.
- Recibos de suministros y, si los hay, garantías de reformas recientes.
Los impuestos del vendedor
Dos son los principales. La plusvalía municipal (IIVTNU), que recaudan los ayuntamientos sobre el incremento del valor del suelo: desde 2021 puede calcularse por el método objetivo (valor catastral del suelo y coeficientes) o por el incremento real del valor, aplicando el que resulte más favorable, y si no ha habido ganancia no hay impuesto que pagar; conviene pedir la liquidación antes de la escritura para no llevarse sorpresas. Y el IRPF: la ganancia patrimonial (precio de venta menos el valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra, sin coeficientes de actualización) tributa en la declaración del año siguiente, con exenciones importantes si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra habitual, o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
El precio: el error más caro
El error número uno en Extremadura es poner el precio "de lo que necesito" en lugar del precio de mercado. Comparando lo que hay anunciado en tu zona (portales y webs de agencias, incluido el catálogo enlazado de Encina Pisos y Casas) puedes situarte con precisión. Una vivienda claramente por encima del mercado tarda mucho más en venderse; una al precio correcto se vende y puede llegar a tener varios interesados.
Presentación: la inversión con más retorno
No hace falta reformar para vender mejor. Lo que funciona, en orden de impacto: limpieza a fondo y despersonalizar (quitar enseres y fotos personales), pintura en tonos claros donde haga falta, luz (todas las bombillas funcionando y cortinas abiertas para las fotos), arreglos menores visibles (grifos que gotean, siliconas, picaportes) y fotografías hechas de día y con criterio. En casas de pueblo, un patio ordenado y desbrozado vende más que mil palabras.
Anunciar en Encina Pisos y Casas
El alta de agencias en Encina Pisos y Casas todavía no está disponible. Estamos preparando las fichas con enlace directo a la web de cada inmobiliaria. Si quieres que te avisemos cuando abra, escríbenos a info@encinaestates.com.
Un último consejo
Vender rápido y bien vendido no es contradictorio: es lo que ocurre cuando el precio es correcto desde el primer día. Las rebajas encadenadas, en cambio, suelen acabar en un precio final menor que el que se habría conseguido saliendo bien.
Nota: este artículo no recoge cifras de mercado. La normativa fiscal tiene casos particulares y bonificaciones: confirma tu situación con un asesor antes de firmar.