Gut zu verkaufen heißt nicht nur, ein Schild aufzustellen: Unterlagen, Preis und Präsentation entscheiden, ob sich Ihre Immobilie in Wochen verkauft oder monatelang auf dem Markt an Attraktivität verliert.
Die Unterlagen, die Sie brauchen
Sammeln Sie alles, bevor Sie das Inserat veröffentlichen; wer es bereit hat, verkürzt den Verkauf und vermittelt dem Käufer Sicherheit:
- Eigentumsurkunde und Grundbuchauszug: weist nach, dass Sie Eigentümer sind und die Immobilie lastenfrei ist (oder welche Lasten bestehen und wie sie gelöscht werden).
- Energieausweis: seit 2013 für Inserat und Verkauf einer Wohnung Pflicht; die aktuelle Norm ist das Königliche Dekret 390/2021, mit konkreten Ausnahmen wie Immobilien, die zum Abriss oder zur umfassenden Sanierung gekauft werden, und er ist dem Käufer zur Verfügung zu stellen. Er wird von einem qualifizierten Techniker zu moderatem Preis ausgestellt.
- Letzte IBI-Quittung (Grundsteuer): Der Käufer wird sie verlangen, und das Gesetz erlaubt in bestimmten Fällen die Umlage des IBI des Verkaufsjahres.
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über gezahlte Beiträge: beim Verkauf einer Wohnung verlangt das Notariat sie per Gesetz (der Käufer kann Sie davon befreien, aber es empfiehlt sich, sie zu haben).
- Cédula de habitabilidad: in Extremadura nicht generell vorgeschrieben wie in anderen Regionen, aber wenn Sie sie haben, legen Sie sie bei.
- Versorgerrechnungen und, falls vorhanden, Garantien für jüngste Renovierungen.
Die Steuern des Verkäufers
Zwei sind die wichtigsten. Die kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU), die die Gemeinden auf den Wertzuwachs des Bodens erheben: Seit 2021 wird sie wahlweise nach dem objektiven Verfahren (Katasterwert des Bodens mal Koeffizienten) oder nach dem realen Wertzuwachs berechnet, jeweils das Günstigere, und ohne Wertzuwachs fällt keine Steuer an; es empfiehlt sich, die Festsetzung vor der Beurkundung anzufordern, um Überraschungen zu vermeiden. Und die Einkommensteuer (IRPF): Der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungswert: Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten und Steuern, ohne Aktualisierungskoeffizienten) wird in der Steuererklärung des Folgejahres versteuert, mit wichtigen Befreiungen, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, oder wenn Sie über 65 sind und Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.
Der Preis: der teuerste Fehler
Der Fehler Nummer eins in Extremadura ist, den Preis nach dem zu setzen, "was ich brauche", statt nach dem Marktpreis. Wenn Sie vergleichen, was in Ihrer Gegend inseriert ist (Portale und Agentur-Websites, einschließlich des verlinkten Katalogs von Encina Pisos y Casas), können Sie sich präzise einordnen. Eine Immobilie deutlich über dem Markt braucht viel länger zum Verkauf; eine zum richtigen Preis verkauft sich und kann sogar mehrere Interessenten haben.
Präsentation: die Investition mit der besten Rendite
Man muss nicht renovieren, um besser zu verkaufen. Was funktioniert, in der Reihenfolge der Wirkung: gründliche Reinigung und Entpersonalisierung (persönliche Gegenstände und Fotos entfernen), Anstrich in hellen Tönen, wo nötig, Licht (alle Glühbirnen funktionieren und Vorhänge für die Fotos offen), sichtbare Kleinreparaturen (tropfende Wasserhähne, Silikonfugen, Türklinken) und Fotos, die bei Tag und mit Urteilsvermögen gemacht wurden. Bei Dorfhäusern verkauft ein aufgeräumter, entkrauteter Patio mehr als tausend Worte.
Auf Encina Pisos y Casas inserieren
Die Registrierung für Agenturen auf Encina Pisos y Casas ist noch nicht verfügbar. Wir bereiten Immobilienseiten mit einem direkten Link zur Website der jeweiligen Agentur vor. Wenn Sie über den Start informiert werden möchten, schreiben Sie an info@encinaestates.com.
Ein letzter Ratschlag
Schnell verkaufen und gut verkaufen sind kein Widerspruch: Es ist das, was passiert, wenn der Preis vom ersten Tag an stimmt. Verkettete Preissenkungen dagegen enden meist in einem Endpreis, der niedriger ist als das, was ein guter Start gebracht hätte.
Hinweis: Dieser Artikel enthält keine Marktzahlen. Das Steuerrecht hat Sonderfälle und Vergünstigungen: Bestätigen Sie Ihre Situation mit einem Berater vor der Unterschrift.