Eine Immobilie zu kaufen ist wahrscheinlich die größte Finanztransaktion Ihres Lebens, Der Ablauf ist überall derselbe, und Fehler kosten genauso viel. Dieser Ratgeber geht die üblichen Schritte und die realen Kosten durch, mit denen Sie rechnen müssen.
Schritt 1: Budget und Finanzierung festlegen
Bevor Sie Immobilien ansehen, sehen Sie die Zahlen an. Banken finanzieren beim Hauptwohnsitz in der Regel bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Gutachten und Kaufpreis; der genaue Prozentsatz hängt jedoch von der Bank und Ihrem Profil ab. Als Orientierungsbeispiel: Bei einer 90.000-Euro-Immobilie mit 80%-Finanzierung läge die Anzahlung bei rund 18.000 Euro plus Kaufnebenkosten (Steuern, Notar und Grundbuch, je nach für Sie geltendem ITP-Satz etwa weitere 10-12 %). Das sind keine universellen Zahlen: Ihre Bank und Ihre steuerliche Situation bestimmen die endgültigen Beträge. Holen Sie bei zwei oder drei Banken eine Vorprüfung ein: Unterschiede bei Zinsen und Gebühren existieren und sind verhandelbar.
Schritt 2: Mit Kriterien suchen
Legen Sie vor dem Start drei Filter fest: Gegend (mit zwei Alternativen), Maximalbudget und nicht verhandelbare Mindestanforderungen (Zimmer, Aufzug, Garage). Bei Encina Pisos y Casas sehen Sie, was die Agenturen der Region veröffentlicht haben, mit Link zu jedem Originalangebot: Provinz Badajoz und Provinz Cáceres. Besichtigen Sie die gewählte Immobilie immer zweimal, zu verschiedenen Tageszeiten, und fragen Sie nach Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen und IBI.
Schritt 3: Prüfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben
- Grundbuchauszug (nota simple): Bestätigt, wer Eigentümer ist, welche Lasten, Hypotheken oder Pfändungen bestehen und welche Fläche eingetragen ist. Kostet wenige Euro und ist die wichtigste Prüfung überhaupt.
- Energieausweis: Der Verkäufer ist verpflichtet, ihn zu haben und vorzulegen (Königliches Dekret 390/2021), außer in konkreten Fällen (etwa beim Kauf zum Abriss oder zur umfassenden Sanierung).
- Quittungen: Lassen Sie sich die letzten IBI- und Gemeinschaftsquittungen zeigen und bestätigen Sie, dass keine Schulden bestehen.
- Rechtslage bei Dorfhäusern: Prüfen Sie, dass alles Gebaute (Anbauten, Höfe, zweite Etagen) im Grundbuch oder Kataster steht.
Schritt 4: Vorvertrag und Kaufabschluss
Der Vorvertrag (arras) legt Preis, Fristen und Bedingungen fest; üblich sind etwa 10 % (verhandelbarer Brauch, keine gesetzliche Pflicht). Lesen Sie ihn aufmerksam vor der Unterschrift, denn er regelt, was passiert, wenn eine Partei abspringt. Der Verkauf wird üblicherweise in einer öffentlichen Urkunde vor dem Notar beurkundet; die Eintragung ins Grundbuch ist in Spanien freiwillig, gibt aber Publizität und Sicherheit gegenüber Dritten (und wer mit Hypothek kauft, braucht die Eintragung). Ein privater Vertrag bindet Käufer und Verkäufer bereits.
Die Kosten im Einzelnen
Für eine Gebrauchtimmobilie in Extremadura:
- ITP (Grunderwerbsteuer): zahlt der Käufer. Nach dem Steuerportal der Junta de Extremadura ist der allgemeine Satz für Wohnungen gestaffelt: 8 % bis zu einer Bemessungsgrundlage von 360.000 Euro, 10 % auf den Teil zwischen 360.000 und 600.000 Euro und 11 % über 600.000. Achtung bei der Bemessungsgrundlage: Seit dem Gesetz 11/2021 wird auf den höheren Wert aus Preis und Katasterreferenzwert besteuert. Ermäßigte Sätze, jeder mit eigenen Bedingungen: 7 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist, 200.000 Euro nicht übersteigt und Ihr Einkommen (allgemeine und Sparbesteuerungsgrundlage der Einkommensteuer) 30.000 Euro bei Einzelveranlagung oder 55.000 bei gemeinsamer Veranlagung nicht übersteigt; 6 % für unter 36-Jährige, die ihren Hauptwohnsitz bis 180.000 Euro kaufen, mit einer Einkommensgrenze von 28.000/45.000 Euro; und 4 % für geförderten Wohnraum mit gesetzlichem Höchstpreis, für bestimmte Gruppen (unter 36-Jährige, kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Menschen mit Behinderung) und für Hauptwohnsitze in Gemeinden unter 3.000 Einwohnern (bis 200.000 Euro und mit denselben Einkommensgrenzen). Prüfen Sie Ihren konkreten Fall vor der Beurkundung: Die Ersparnis kann Tausende Euro betragen.
- Notar: gebührenpflichtig geregelt; als Orientierung meist zwischen 600 und 1.000 Euro.
- Grundbuch: als Orientierung zwischen 400 und 700 Euro.
- Abwicklung (optional): orientierungsweise 200-400 Euro.
- Gutachten (nur bei Hypothek): orientierungsweise 300-500 Euro.
Bei Neubauten zahlt man statt ITP Mehrwertsteuer (10 %) plus Stempelsteuer (AJD). Als Orientierung liegen die gesamten Kaufnebenkosten oft bei rund 10-12 % auf den Preis, je nach Steuer und Gebühren, die in Ihrem Fall gelten.
Fehler, die sich wiederholen
Einen Vorvertrag ohne Grundbuchauszug unterschreiben, die Nebenkosten nicht im Budget einrechnen, kaufen, ohne Finanzierungen zu vergleichen, und die Immobilie zu selten besichtigen. Alle vier lassen sich mit Ruhe vermeiden: Vergleichen, prüfen und nichts leichtfertig unterschreiben ist die beste Strategie des Käufers.
Quellen: Steuerportal der Junta de Extremadura (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, anwendbarer Satz, abgerufen am 21.10.2026): https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas . Ermäßigte Sätze haben Bedingungen und Behaltensfristen: Bestätigen Sie Ihren Fall bei der Junta de Extremadura vor der Beurkundung.