So berechnen Sie die Rentabilität eines landwirtschaftlichen Betriebs
Die Grundformel ist das Jahresnettoeinkommen geteilt durch das gesamte investierte Kapital, das nicht nur der Kaufpreis ist: Es umfasst die ITP- und Schreibkosten (rund 10 % mehr), die Inbetriebnahme (Zäune, Wasser, Reparaturen) und die jährlichen Wartungskosten. Ein 300.000-Euro-Bauernhof kostet am Tag der Produktionsaufnahme tatsächlich etwa 330.000 Euro, und das senkt den von Ihnen berechneten Prozentsatz des beworbenen Preises bereits um zwei Zehntel.
Der zweite häufige Fehler ist der Vergleich des Bruttoeinkommens. Was zählt, ist die Marge nach Jagdaufsicht, Versicherung, Notebook, Reparaturen und schlechten Jahren. Im Feld ist der Fünfjahresdurchschnitt mehr wert als die beste Kampagne.
Dehesa: mehrere kleine Einnahmequellen, die sich summieren
Die Dehesa der Extremadura lebt nicht von einem einzigen Einkommen, und darin liegt ihr Widerstand:
- Eigenes oder gepachtetes Vieh (Rinder, Schafe): die stabile Basis.
- Montanera: nach Kampagne gepachtet, mit guten und schlechten Jahren, wie im Leitfaden beschrieben die Montanera verpachten.
- Kork, wenn es einen Korkeichenwald gibt: starkes Einkommen, aber alle neun oder zehn Jahre, wie erklärt von Kork und Korkeiche.
- GAP und Öko-Regelungen: der vorhersehbare jährliche Puffer, siehe Leitfaden grundlegende Zahlungsrechte.
- Jagd, Brennholz und kleinere Verwendungszwecke.
Mit Bedacht betrachtet kann eine vernünftig bewirtschaftete Dehesa je nach Bewirtschaftung und Jahrgang einen Bruttogewinn zwischen einigen Dutzend und 200 Euro pro Hektar und Jahr hinterlassen. Auf einer Dehesa mit 6.000 bis 8.000 Euro pro Hektar ergibt das eine jährliche Rentabilität von 1 bis 2 %, die von den Managern der Branche angegeben wird. Wenig, wenn wir es mit einer Anzahlung vergleichen; noch viel mehr, wenn wir die historische Aufwertung des Landes hinzufügen.
Olivenanbau: vom Trockenfeldbau bis zum superintensiven Anbau
Ein traditioneller Trockenland-Olivenhain liefert in normalen Jahren sehr geringe Margen und in schlechten Jahren negative Margen. Ein intensiver oder superintensiver Olivenhain mit Bewässerung vervielfacht die Produktion und die Marge pro Hektar, erfordert jedoch Investitionen in Anpflanzung und Bewässerung, und seine Rentabilität hängt vom Ölpreis ab, der zyklisch ist. Der Vergleich steht im Ratgeber traditioneller, intensiver und superintensiver Olivenhain.
Bewässerungsland: die ertragreichsten und wertvollsten Flächen
Bewässerung mit Konzession im Vegas del Guadiana o Campo Arañuelo ist das teuerste und profitabelste Agrarland in Extremadura: Es ermöglicht den Anbau von Gartenbaukulturen, Mais oder Obstbäumen mit deutlich höheren Margen als Trockenland, und die Pachtpreise für diese Flächen sind entsprechend hoch. Der Schlüssel liegt nicht im Land, sondern im Wasser: Die Konzession, die Bewässerungsgemeinschaft und die Verschüttungen sind Teil des Vermögens.
Freizeit und Tourismus: Das Einkommen kommt vom Haus, nicht vom Land
Freizeitimmobilien werden für das Haus und die Umgebung bewertet und ihre finanzielle Rentabilität ergibt sich aus Ferienvermietungen oder Eigennutzung mit Neubewertung. Ein ländliches Haus mit Lizenz für ländlichen Tourismus Eine gute Lage kann zu interessanten jährlichen Kapitalrenditen führen, es handelt sich jedoch um ein aktives Verwertungsgeschäft (Reinigung, Rücklagen, Wartung) und nicht um eine passive Vermietung.
Der Faktor, der nicht im Einkommen erscheint: Neubewertung
Historisch gesehen hat die Qualität ländlicher Grundstücke in Extremadura im Laufe der Zeit zugenommen, und die Nachfrage nach Photovoltaik-, Bewässerungs- und Freizeitkäufern hat einige Gebiete belastet. Die Neubewertung wird nicht jedes Jahr berechnet, sondern beim Verkauf realisiert und stellt bei vielen ländlichen Investitionen den Großteil der Gesamtrendite dar. Natürlich: Es wird als Einkommen in der Einkommensteuer versteuert, wie der Ratgeber erklärt. Steuer beim Verkauf.
Drei Rechenfehler, die Investitionen verteuern
Die erste besteht darin, die außergewöhnliche Kampagne zu extrapolieren: Der Verkäufer zeigt das Jahr des Korkens oder den Rekordpreis des Schweins an, und der Käufer rechnet ihn in einen Durchschnitt um. Die zweite besteht darin, die trockenen Jahre zu vergessen: Extremadura hat periodische Dürren und eine einzige schlechte Saison löscht die Margen zweier guter aus. Die dritte besteht darin, nicht für die eigene Zeit oder die delegierte Verwaltung zu bezahlen: Eine Immobilie, die sich "selbst erhält", gibt es nicht, und eine Verwaltungsagentur oder ein Verwalter kostet je nach Größe zwischen einigen Hundert und einigen Tausend Euro pro Jahr.
Möglichkeiten zur Verbesserung der Rentabilität, ohne das Land stärker zu bearbeiten
Es gibt Hebel, für die man kein Landwirt sein muss: Alte Pachtverträge zu Marktpreisen überprüfen, den Bauernhof willkommen heißen Öko-Regelungen das noch nicht bezahlt wurde, Wert a Solarpacht im flachsten Teil und am nächsten zum Netzwerk, wenn die übrigen Bedingungen passen, und nachrichtenlose Vermögenswerte (der nicht registrierte Brunnen, das nicht angemeldete Haus) legalisieren, die zukünftige Verkäufe viel teurer machen, als sie kosten. Bei ländlichen Immobilien wird ein Großteil der Rentabilität schlecht gekauft und gut verkauft.
So vergleichen Sie zwei Immobilien als Kapitalanlage
- Homogenisieren: geschätzter Nettogewinn über fünf Jahre, nicht die beste Kampagne des Verkäufers.
- Beinhaltet alle Eintrittskosten: ITP, Notar, Gründung.
- Bewerten Sie die versteckten Vermögenswerte: legalisiertes Wasser, GAP-Rechte, gesetzliche Reserven, legales Haus.
- Versteckte Verbindlichkeiten abziehen: nicht eingetragene Brunnen, ungeteiltes Eigentum, Dienstbarkeiten, nicht beurkundete Häuser.
- Und entscheiden Sie, wer Sie sind: ein Investor, der alles vermietet, oder ein Ausbeuter, der die Immobilie bearbeitet. Derselbe Bauernhof ist für den einen ein guter Kauf, für den anderen ein schlechter Kauf.
Für den ersten Filter die Anleitung Preise pro Hektar sagt Ihnen, ob die Anzeige auf dem Markt ist; Hier erfahren Sie, ob die Zahlen Bestand haben.