Der Kapitalgewinn in der Einkommensteuer
Der Verkauf einer ländlichen Immobilie führt zu einem Kapitalgewinn oder -verlust, der im Einkommen des Verkaufsjahres ausgewiesen wird. Er wird berechnet, indem der Anschaffungswert vom Übertragungswert (Verkaufspreis abzüglich der von Ihnen gezahlten Kosten) abgezogen wird: was es Sie gekostet hat, zuzüglich der ITP oder Erbschaftssteuer, des Notars, der Registrierung und der Verbesserungen, die Sie mit Rechnungen belegen können. Jeder im Kauf verbuchte Euro ist ein Euro weniger steuerpflichtiger Gewinn.
Der Gewinn wird auf der Grundlage der Ersparnisse in Abschnitten besteuert: 19 % bis 6.000 Euro, 21 % bis 50.000, 23 % bis 200.000, 27 % bis 300.000 und 30 % darüber. Es handelt sich nicht um einen einheitlichen Satz: Ein Gewinn von 100.000 Euro zahlt 19 % für die ersten 6.000, 21 % für die nächsten 44.000 und 23 % für den Rest.
Warum ländliche Grundstücke nicht der kommunalen Wertzuwachssteuer unterliegen
Der kommunale Kapitalertrag (IIVTNU) besteuert die Wertsteigerung städtischer Grundstücke. Das lokale Finanzgesetz schließt ländliches Land ausdrücklich aus, so dass beim Verkauf einer Dehesa, eines Olivenhains oder eines Trockenlandes diese Steuer nicht anfällt. Die praktische Ausnahme bilden Immobilien, die das Kataster oder die Planung als bebaubar oder städtebaulich einstuft, auch wenn sie auf dem Land zu liegen scheinen: Wenn sich Ihr Grundstück in dieser Situation befindet, kann der Stadtrat den Kapitalgewinn liquidieren, und es ist ratsam, ihn vor der Ankündigung des Verkaufs zu prüfen.
Ermäßigungen, die möglicherweise noch gelten
Die Kürzungskoeffizienten sind im Jahr 2015 verschwunden, gelten jedoch weiterhin für einen Teil der vor Januar 2006 erzielten Gewinne aus Immobilien, die vor Ende 1994 erworben wurden, mit einer gemeinsamen Obergrenze von 400.000 Euro Übertragungswert pro Steuerzahler. Wenn Sie einen alten Familienbauernhof geerbt oder vor Jahrzehnten gekauft haben, prüfen Sie, ob das auf Sie zutrifft: Die Kürzung kann sehr groß sein. Die Steuerbefreiung für Reinvestitionen und für Personen über 65 Jahre gilt für Hauptwohnsitze und deckt im Allgemeinen nicht den Verkauf einer ländlichen Immobilie ab.
Wenn ein Nichtansässiger verkauft
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, ist der Käufer verpflichtet, aufgrund der Steuer des Verkäufers 3 % des Preises einzubehalten und an die Staatskasse (Formular 211) abzuführen. Anschließend gibt der Nichtansässige den Gewinn in IRNR an: 19 %, wenn er/sie in der EU, Island oder Norwegen wohnt, und 24 % in allen anderen Fällen. Übersteigt der Quellensteuerabzug die Steuer, können Sie die Rückerstattung der Differenz beantragen.
Wenn die Finca ein landwirtschaftlicher Betrieb war
Wenn die Immobilie nach direkter Schätzung an einer landwirtschaftlichen oder tierischen Tätigkeit beteiligt war, handelt es sich bei dem Gewinn nicht um einen einfachen Kapitalgewinn: Er ist in das Einkommen der Tätigkeit integriert, und Unzufriedenheit kann eine Rolle spielen. Es ist einer der Punkte, an denen beim Verkauf die meisten Fehler gemacht werden und sich eine vorherige Rücksprache mit einem Steuerberater lohnt.
Ein vollständiges Beispiel mit Zahlen
Verkauf einer im Jahr 2010 für 180.000 Euro erworbenen Dehesa im Jahr 2026, mit 15.000 Euro ITP, Notar und Registrierung und 20.000 Euro in einem neuen Lager mit Rechnung. Verkaufspreis: 320.000 Euro, davon 3.000 Euro Kosten trägt der Verkäufer.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Übertragungswert (320.000 - 3.000) | 317.000 € |
| Anschaffungswert (180.000 + 15.000 + 20.000) | 215.000 € |
| Eigenkapitalgewinn | 102.000 € |
| IRPF: 19 % von 6.000 | 1.140 € |
| 21 % von 44.000 | 9.240 € |
| 23 % von 52.000 | 11.960 € |
| Insgesamt in der Einkommensteuer zu zahlen | ≈ 22.340 € |
Sehen Sie sich die Wirkung der 35.000 Euro an Ausgaben und Verbesserungen an: Ohne eine Begründung wäre die Steuerlast um rund 8.000 Euro mehr gestiegen.
Ratenverkäufe und andere Formeln
Wenn Sie einer aufgeschobenen Einziehung zustimmen, können Sie gemäß der Einkommensteuerregelung die bei Ratenzahlungsgeschäften erzielten Gewinne bei der Einziehung angeben, sofern der Zeitraum zwischen der Lieferung und der letzten Einziehung mehr als ein Jahr beträgt. Es ist eine legitime Möglichkeit, die Rechnung abzumildern, sie muss jedoch in der Urkunde angegeben werden. Und wenn Sie im Rahmen des Betriebs auch Werkzeuge, Vieh oder GAP-Rechte übertragen, hat jedes Element seine eigene Behandlung: Es ist ratsam, es in der Urkunde aufzuschlüsseln, anstatt einen einzigen Pauschalpreis festzulegen.
So bereiten Sie den Verkauf steuerlich vor
- Besorgen Sie sich die Kaufurkunde oder die Erbenerklärung, den ITP- oder Erbschaftsnachweis und die Rechnungen für Arbeiten und Verbesserungen.
- Überprüfen Sie den Kataster-Referenzwert: Liegt der vereinbarte Preis darunter, kann der Steuergewinn auf Basis des Referenzwerts berechnet werden.
- Bei mehreren Eigentümern versteuert jeder seinen Anteil. Bei lange bestehendem Miteigentum sollten zunächst die Beteiligungsquoten geklärt werden, wie im Ratgeber zu proindiviso und Erbschaften.
- Bitten Sie den Käufer, das Formular 211 aufzubewahren, wenn der Verkäufer kein Einwohner ist.
Der kommerzielle Prozess des Verkaufs (Bewertung, Fotos, Werbung, Besichtigungen) wird vom Führer von entwickelt wie man eine ländliche Immobilie in Extremadura verkauft, und um zu verstehen, welchen Preis man verlangen sollte, die Preise pro Hektar.