O que faz exatamente o notário
O notário dá fé pública da operação: identifica comprador e vendedor, verifica a sua capacidade e a titularidade registal da finca, lê a escritura completa em voz alta (ou confirma que as partes a conhecem) e autoriza a assinatura. Verifica também a forma de pagamento pela norma de prevenção do branqueamento: o preço paga-se por transferência, cheque bancário ou outro meio rastreável, nunca com numerário relevante.
Nas fincas rústicas convém escolher um notário da comarca ou da capital que conheça a matéria: áreas, limites, servidões e retractos são habituais e um notário experiente deteta-os antes de assinar, não depois.
Documentos que deves levar
- DNI ou NIE em vigor de todas as partes.
- Nota simple atualizada e referência cadastral da finca.
- Escritura anterior do vendedor, se a tiver.
- Último recibo do IBI da finca e, se houver moradia, o seu certificado energético.
- Comprovativo de arras e do meio de pagamento do resto do preço.
- Se a finca está em indivisão ou há vários titulares, a conformidade de todos; e se o vendedor é casado em comunhão de adquiridos e a finca é comum, comparece também o cônjuge.
Quem paga cada despesa
| Despesa | Quem a paga por regra geral |
|---|---|
| ITP (8 %) | Comprador |
| Cartório da escritura de compra e venda | Comprador |
| Cópias e cancelamentos de ónus do vendedor | Vendedor |
| Registo da Propriedade | Comprador |
| Mais-valia municipal (só terrenos urbanos) | Vendedor |
| Gestoria | Quem a contrata |
São regras de repartição legal quando o contrato não diz nada. Na prática muitos anúncios pactuam outra coisa, pelo que lê-o nas arras antes de o discutires no cartório.
Depois da assinatura: ITP e Registo
Com a cópia autorizada da escritura liquida-se o ITP (modelo 600) dentro de 30 dias úteis, e com o comprovativo apresenta-se no Registo da Propriedade. A inscrição costuma demorar umas semanas. Se Registo e Cadastro não coincidem em superfície ou descrição, o conservador pode exigir uma retificação de área ou um processo de coordenação, algo muito frequente em fincas velhas da Extremadura. O guia de servidões e limites explica os casos típicos.
A escritura: o que diz e o que convém que diga
A escritura de compra e venda recolhe a identificação completa da finca (registal e cadastral), o preço e como se paga, os ónus de que se liberta, a data de posse e as declarações do vendedor. Em rústica convém que recolha além disso, quando existam, a transmissão expressa de poços e direitos de água, dos direitos da PAC pactuados, de construções e de servidões ativas a favor da finca. Tudo o que não se escreve fica entregue à boa vontade da outra parte, e retificar uma escritura depois custa outra escritura.
Especificidades das fincas rústicas que convém rever
Antes de chegar ao notário, verifica na nota simple, no Cadastro e no SIGPAC três coisas que em rústica mudam a operação: a área real face à anunciada, as servidões de passagem ou vias pecuárias que atravessam a finca e os direitos de retracto. Tanto os arrendatários rústicos como os comuneiros de uma indivisão podem ter retracto, ou seja, o direito de ficar com a finca igualando a tua oferta se não lhes foi notificada a venda. O notário avisará se aparecer no Registo, mas o retracto legal do arrendatário nem sempre está inscrito.
Quanto custam o cartório e o registo
As tabelas de notários e conservadores são oficiais e crescem por escalões com o preço escriturado, com um mínimo por documento. Como orientação para a Extremadura: uma compra e venda de 100.000 euros costuma ficar em cerca de 400-600 euros de cartório, uma de 300.000 em cerca de 700-900, e o registo move quantias algo menores em cada caso. As cópias simples e as sucessivas cópias autorizadas cobram-se à parte, a pouco por folha. Se o preço da finca é alto, a tabela modera-se: em operações de um milhão de euros o cartório raramente passa de uns poucos milhares. Pede orçamento ao notário com o preço exato antes da assinatura; estão obrigados a dá-lo.
Erros frequentes que se descobrem no dia da assinatura
- A área do anúncio não é a registal. O anúncio diz 120 ha e a escritura 98. Negoceia sobre a área que consta do Registo ou do Cadastro, e deixa por escrito nas arras o que acontece se diferirem.
- Falta a conformidade de um cotitular ou cônjuge. Em indivisões e bens comuns é necessária a assinatura de todos; um cotitular ausente paralisa a operação.
- Há um arrendatário rústico não notificado. O seu retracto pode desfazer a venda depois.
- O pagamento não está preparado com rastreabilidade. Uma transferência retida pelo banco de origem ou um limite diário não previsto pode suspender a assinatura.
- A casa não está escriturada ou ampliada. A finca inscreve 30 m² e há uma casa de 150. Declarar a obra nova nesse mesmo dia encarece e atrasa tudo.
Nenhum destes problemas é raro em fincas rústicas; todos se evitam com a due diligence das semanas anteriores, que resume o guia de compra passo a passo.
Se a finca inclui água, poços ou direitos da PAC, faz com que a escritura mencione expressamente o que se transmite: são bens com títulos administrativos próprios e a sua transmissão posterior comunica-se à Confederação e à Junta. Detalhes nos guias de água, poços e concessões e de direitos da PAC.