Contrato de arras ao comprar uma finca rústica: o que assinar e que cláusulas incluir

O que são as arras

As arras são uma quantia de dinheiro que o comprador entrega ao vendedor ao assinar um contrato privado de compra e venda antes da escritura pública. Servem para reservar a finca e fixar as condições da operação. Não são o preço completo, embora costumem ser descontadas do preço final.

Na prática há três tipos de arras, e o tipo que figure no contrato muda por completo as consequências de recuar.

Tipos de arras

• Arras confirmatórias. São uma parte do preço entregue como sinal de que o contrato é firme. Não dão direito a desistir pagando uma quantia; se uma parte incumprir, a outra pode exigir o cumprimento ou resolver o contrato e reclamar danos.
• Arras penitenciais. Dão direito a desistir. Se desiste o comprador, perde as arras; se desiste o vendedor, devolve o dobro. É o regime que o Código Civil prevê para as arras quando não se pactua outra coisa no contrato, pelo que é o tipo mais habitual em compras e vendas de imóveis.
• Arras penais. Funcionam como indemnização por incumprimento, sem permitir desistir livremente.

Antes de assinar, confirma que o contrato diz com clareza que tipo de arras são, porque uma redação ambígua é uma das causas mais habituais de conflito.

Quanto se entrega

Não há um valor obrigatório. É frequente pactuar-se uma percentagem do preço, muitas vezes num intervalo de 5 % a 10 %, mas depende da finca, da urgência do vendedor e da força negocial de cada parte. Uma quantia muito baixa facilita que o comprador desista e uma quantia muito alta aumenta o seu risco se algo correr mal. O prudente é entregar uma quantia proporcionada e pagá-la por transferência ou cheque bancário identificável, nunca em numerário sem recibo.

O que deve incluir o contrato

1. Identificação das partes. Nome, DNI ou NIE, estado civil e regime económico. Se o vendedor é casado em comunhão de adquiridos, normalmente assinam ambos os cônjuges.
2. Descrição da finca. Dados registais (número de finca, tomo, livro, folha), referência cadastral, superfície e limites.
3. Preço e forma de pagamento. Valor total, quantia das arras, resto a pagar na escritura e meios de pagamento.
4. Prazo para escriturar. Data limite e cartório. Se não se fixar, a operação prolonga-se sem consequências claras.
5. O que se inclui na venda. Casa, armazéns, maquinaria, gado, colheita pendente, direitos da PAC, alfaias, mobiliário.
6. Estado de ónus. Compromisso do vendedor de entregar a finca livre de ónus ou de os cancelar na escritura.
7. Despesas e impostos. Quem paga cada item. Por lei, o imposto de transmissões paga-o o comprador, mas a mais-valia municipal e outras despesas podem pactuar-se. Revê os custos no guia de como comprar uma finca rústica na Extremadura.
8. Consequências do incumprimento. O que acontece se não se assinar por culpa de uma ou de outra parte.

Condições suspensivas úteis em fincas rústicas

Uma finca rústica tem riscos específicos que um apartamento não tem. Podes condicionar a compra ou a assinatura a:

• Nota simple livre de ónus, ou que os ónus se cancelem ao escriturar.
• Coincidência de superfície entre Registo, Cadastro e realidade, ou ajuste de preço se houver diferença (nota simple, Cadastro e SIGPAC).
• Relatório da câmara municipal sobre qualificação urbanística e situação das construções.
• Existência de título de água para poços e rega (água numa finca rústica).
• Concessão de financiamento pelo banco, num prazo razoável (hipoteca para comprar uma finca rústica).
• Resultado da verificação de arrendamentos ou direitos de terceiros.

Se alguma destas condições não se cumprir, o contrato deveria permitir ao comprador desistir e recuperar as arras. Sem essa cláusula, desistir com penitenciais significa perder o dinheiro.

Preço por área ou por valor global

Em fincas rústicas é importante saber se se vende por superfície ou como corpo certo. O Código Civil distingue os casos em que o preço se fixa por unidade de medida e aqueles em que se fixa por um total, com consequências diferentes se a superfície real for menor ou maior. No contrato convém escrever se o preço é por hectare com regularização, ou global, e que margem de tolerância se admite. Um ajuste de 2 ou 3 % pode ser razoável; uma diferença maior merece renegociação.

Direitos de terceiros

Antes de assinar arras, pergunta se há inquilinos, parceiros agrícolas ou arrendatários de pastos, direitos de preferência de confinantes ou coarrendatários, e heranças pendentes. Em fincas pequenas, alguns confinantes podem ter direito de retracto em determinadas circunstâncias, tal como explica o guia de servidões, limites e direito de retracto. Se a titularidade é partilhada, lê o de indivisão e heranças.

Erros frequentes

• Assinar com um documento descarregado da internet sem o adaptar à finca.
• Não indicar o tipo de arras.
• Não fixar uma data limite para escriturar.
• Não descrever o que inclui a venda.
• Entregar dinheiro antes de verificar nota simple e Cadastro.
• Não pactuar quem paga as despesas de cancelamento de hipotecas do vendedor.
• Não deixar uma via de saída se não houver financiamento.

Quem deve revê-lo

O contrato de arras tem consequências económicas importantes. Embora não seja obrigatório perante notário, pode assinar-se em privado ou elevar-se a público. Um advogado ou um notário podem orientar-te antes de pagares, e o custo dessa consulta costuma ser pequeno em comparação com o montante em jogo. Se compras com outra pessoa, pactua como se reparte a titularidade antes de assinar.