Ce que fait exactement le notaire
Le notaire donne foi publique à l'opération : il identifie acheteur et vendeur, vérifie leur capacité et la titularité registrale de la finca, lit l'acte complet à voix haute (ou confirme que les parties le connaissent) et autorise la signature. Il vérifie aussi le mode de paiement au regard de la réglementation anti-blanchiment : le prix se paie par virement, chèque bancaire ou autre moyen traçable, jamais en espèces significatives.
Pour les fincas rústicas, il convient de choisir un notaire de la comarca ou de la capitale qui connaisse la matière : contenances, limites, servitudes et retraits sont courants et un notaire aguerri les détecte avant la signature, pas après.
Documents à apporter
- DNI ou NIE en cours de validité de toutes les parties.
- Nota simple à jour et référence cadastrale de la finca.
- Acte antérieur du vendeur, s'il l'a.
- Dernier reçu de l'IBI de la finca et, s'il y a un logement, son certificat énergétique.
- Justificatif des arras et du moyen de paiement du reste du prix.
- Si la finca est en indivision ou s'il y a plusieurs titulaires, l'accord de tous ; et si le vendeur est marié sous le régime de la communauté et que la finca est commune, le conjoint comparaît aussi.
Qui paie chaque frais
| Frais | Qui le paie en règle générale |
|---|---|
| ITP (8 %) | Acheteur |
| Notaire de l'acte de vente | Acheteur |
| Copies et radiations de charges du vendeur | Vendeur |
| Registre de la Propriété | Acheteur |
| Plus-value municipale (terrains urbains uniquement) | Vendeur |
| Gestoría | Celui qui l'engage |
Ce sont des règles de répartition légale quand le contrat ne dit rien. En pratique, beaucoup d'annonces conviennent d'autre chose, lisez donc cela dans les arras avant d'en discuter chez le notaire.
Après la signature : ITP et Registre
Avec la copie autorisée de l'acte, on liquide l'ITP (modèle 600) dans les 30 jours ouvrables, et avec le justificatif on le présente au Registre de la Propriété. L'inscription prend généralement quelques semaines. Si Registre et Cadastre ne coïncident pas en surface ou en description, le registrateur peut exiger une rectification de contenance ou une procédure de coordination, très fréquent dans les vieilles fincas d'Estrémadure. Le guide des servitudes et limites explique les cas typiques.
L'acte : ce qu'il dit et ce qu'il convient qu'il dise
L'acte de vente reprend l'identification complète de la finca (registrale et cadastrale), le prix et son mode de paiement, les charges dont elle est libérée, la date de prise de possession et les déclarations du vendeur. Pour une finca rústica, il convient qu'il reprenne en outre, lorsqu'ils existent, la transmission expresse des puits et droits d'eau, des droits de la PAC convenus, des constructions et des servitudes actives au profit de la finca. Tout ce qui n'est pas écrit est laissé à la bonne volonté de l'autre, et rectifier un acte après coup coûte un autre acte.
Particularités des fincas rústicas à vérifier
Avant d'arriver chez le notaire, vérifiez dans la nota simple, le Cadastre et SIGPAC trois choses qui, en rustique, changent l'opération : la contenance réelle face à l'annoncée, les servitudes de passage ou voies pastorales qui traversent la finca et les droits de retrait. Tant les fermiers ruraux que les co-indivisaires d'une indivision peuvent avoir un droit de retrait, c'est-à-dire le droit de garder la finca en égalant votre offre si la vente ne leur a pas été notifiée. Le notaire le signalera s'il apparaît au Registre, mais le retrait légal du fermier n'est pas toujours inscrit.
Combien coûtent le notaire et le registre
Les tarifs des notaires et registrateurs sont officiels et croissent par tranches avec le prix inscrit dans l'acte, avec un minimum par document. À titre indicatif pour l'Estrémadure : une vente de 100.000 euros se situe généralement autour de 400-600 euros de notaire, une de 300.000 autour de 700-900, et le registre coûte des montants un peu inférieurs dans chaque cas. Les copies simples et les copies autorisées successives sont facturées à part, à peu de chose par feuillet. Si le prix de la finca est élevé, le tarif se modère : pour des opérations d'un million d'euros, le notaire dépasse rarement quelques milliers. Demandez au notaire un devis avec le prix exact avant la signature ; il est obligé de vous le donner.
Erreurs fréquentes découvertes le jour de la signature
- La contenance de l'annonce n'est pas celle du registre. L'annonce dit 120 ha et l'acte 98. Négociez sur la contenance qui figure au Registre ou au Cadastre, et indiquez par écrit dans les arras ce qui se passe si elles diffèrent.
- L'accord d'un cotitulaire ou du conjoint manque. En indivision et en communauté, la signature de tous est nécessaire ; un cotitulaire absent bloque l'opération.
- Il y a un fermier rural non notifié. Son retrait peut défaire la vente ensuite.
- Le paiement n'est pas préparé avec traçabilité. Un virement retenu par la banque d'origine ou une limite quotidienne imprévue peut suspendre la signature.
- La maison n'est pas inscrite à l'acte ou a été agrandie. La finca inscrit 30 m² et il y a une maison de 150. Déclarer la construction neuve ce même jour renchérit et retarde tout.
Aucun de ces problèmes n'est rare pour les fincas rústicas ; tous s'évitent avec la due diligence des semaines précédentes, que résume le guide d'achat pas à pas.
Si la finca inclut de l'eau, des puits ou des droits de la PAC, faites en sorte que l'acte mentionne expressément ce qui est transmis : ce sont des biens avec leurs propres titres administratifs et leur transmission ultérieure est communiquée à la Confederación et à la Junta. Détails dans les guides sur l'eau, puits et concessions et les droits de la PAC.