Qué hace exactamente el notario
El notario da fe pública de la operación: identifica a comprador y vendedor, comprueba su capacidad y la titularidad registral de la finca, lee la escritura completa en voz alta (o confirma que las partes la conocen) y autoriza la firma. También verifica la forma de pago por la normativa de prevención del blanqueo: el precio se paga por transferencia, cheque bancario u otro medio trazable, nunca con efectivo relevante.
En las fincas rústicas conviene elegir un notario de la comarca o de la capital que conozca la materia: cabidas, linderos, servidumbres y retractos son habituales y un notario curtido los detecta antes de firmar, no después.
Documentos que debes llevar
- DNI o NIE en vigor de todas las partes.
- Nota simple actualizada y referencia catastral de la finca.
- Escritura anterior del vendedor, si la tiene.
- Último recibo del IBI de la finca y, si hay vivienda, su certificado energético.
- Justificante de arras y del medio de pago del resto del precio.
- Si la finca está en proindiviso o hay varios titulares, la conformidad de todos; y si el vendedor está casado en gananciales y la finca es ganancial, comparece también el cónyuge.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Quién lo paga por regla general |
|---|---|
| ITP (8 %) | Comprador |
| Notaría de la escritura de compraventa | Comprador |
| Copias y cancelaciones de cargas del vendedor | Vendedor |
| Registro de la Propiedad | Comprador |
| Plusvalía municipal (solo terrenos urbanos) | Vendedor |
| Gestoría | Quien la contrata |
Son reglas de reparto legal cuando el contrato no dice nada. En la práctica muchos anuncios pactan otra cosa, así que léelo en las arras antes de discutirlo en la notaría.
Después de la firma: ITP y Registro
Con la copia autorizada de la escritura se liquida el ITP (modelo 600) dentro de los 30 días hábiles, y con el justificante se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción suele tardar unas semanas. Si Registro y Catastro no coinciden en superficie o descripción, el registrador puede exigir una rectificación de cabida o un expediente de coordinación, algo muy frecuente en fincas viejas de Extremadura. La guía de servidumbres y linderos explica los casos típicos.
La escritura: qué dice y qué conviene que diga
La escritura de compraventa recoge la identificación completa de la finca (registral y catastral), el precio y cómo se paga, las cargas de las que se libera, la fecha de posesión y las declaraciones del vendedor. En rústica conviene que recoja además, cuando existan, la transmisión expresa de pozos y derechos de agua, de los derechos de la PAC pactados, de construcciones y de servidumbres activas a favor de la finca. Todo lo que no se escribe queda librado a la buena voluntad del otro, y rectificar una escritura después cuesta otra escritura.
Especialidades de las fincas rústicas que conviene revisar
Antes de llegar al notario, comprueba en la nota simple, el Catastro y el SIGPAC tres cosas que en rústica cambian la operación: la cabida real frente a la anunciada, las servidumbres de paso o vías pecuarias que cruzan la finca y los derechos de retracto. Tanto los arrendatarios rústicos como los comuneros de un proindiviso pueden tener retracto, es decir, el derecho a quedarse la finca igualando tu oferta si no se les notificó la venta. El notario lo advertirá si aparece en el Registro, pero el retracto legal del arrendatario no siempre está inscrito.
Cuánto cuestan la notaría y el registro
Los aranceles de notarios y registradores son oficiales y crecen por tramos con el precio escriturado, con un mínimo por documento. Como orientación para Extremadura: una compraventa de 100.000 euros suele quedarse en unos 400-600 euros de notaría, una de 300.000 en unos 700-900, y el registro mueve cantidades algo menores en cada caso. Las copias simples y las sucesivas copias autorizadas se cobran aparte, a poco por folio. Si el precio de la finca es alto, el arancel se modera: en operaciones de un millón de euros la notaría rara vez pasa de unos pocos miles. Pide presupuesto al notario con el precio exacto antes de la firma; están obligados a dártelo.
Errores frecuentes que se descubren el día de la firma
- La cabida del anuncio no es la registral. El anuncio dice 120 ha y la escritura 98. Negocia sobre la cabida que consta en Registro o Catastro, y deja por escrito en las arras qué ocurre si difieren.
- Falta la conformidad de un cotitular o cónyuge. En proindivisos y gananciales hace falta la firma de todos; un cotitular ausente para la operación.
- Hay un arrendatario rústico no notificado. Su retracto puede deshacer la venta después.
- El pago no está preparado con trazabilidad. Una transferencia retenida por el banco de origen o un límite diario no previsto puede suspender la firma.
- La casa no está escriturada o ampliada. La finca inscribe 30 m² y hay una casa de 150. Declarar la obra nueva ese mismo día encarece y retrasa todo.
Ninguno de estos problemas es raro en fincas rústicas; todos se evitan con la due diligence de las semanas anteriores, que resume la guía de compra paso a paso.
Si la finca incluye agua, pozos o derechos de la PAC, haz que la escritura mencione expresamente qué se transmite: son bienes con títulos administrativos propios y su transmisión posterior se comunica a la Confederación y a la Junta. Detalles en las guías de agua, pozos y concesiones y de derechos de la PAC.