Cosa fa esattamente il notaio
Il notaio dà fede pubblica all'operazione: identifica acquirente e venditore, verifica la loro capacità e la titolarità registrale della tenuta, legge l'atto completo ad alta voce (o conferma che le parti lo conoscono) e autorizza la firma. Verifica anche la forma di pagamento secondo la normativa antiriciclaggio: il prezzo si paga con bonifico, assegno bancario o altro mezzo tracciabile, mai con contanti rilevanti.
Nei fondi rustici conviene scegliere un notaio della comarca o del capoluogo che conosca la materia: estensioni, confini, servitù e retratti sono abituali e un notaio esperto li individua prima della firma, non dopo.
Documenti da portare
- DNI o NIE in corso di validità di tutte le parti.
- Nota semplice aggiornata e riferimento catastale della tenuta.
- Atto precedente del venditore, se lo ha.
- Ultima ricevuta dell'IBI della tenuta e, se c'è un'abitazione, il suo certificato energetico.
- Giustificativo della caparra e del mezzo di pagamento del resto del prezzo.
- Se la tenuta è in comproprietà indivisa o ci sono più titolari, il consenso di tutti; e se il venditore è sposato in comunione dei beni e la tenuta è in comunione, compare anche il coniuge.
Chi paga ogni spesa
| Spesa | Chi la paga di regola |
|---|---|
| ITP (8 %) | Acquirente |
| Notaio dell'atto di compravendita | Acquirente |
| Copie e cancellazioni di gravami del venditore | Venditore |
| Registro della Proprietà | Acquirente |
| Plusvalenza comunale (solo terreni urbani) | Venditore |
| Agenzia pratiche | Chi la ingaggia |
Sono regole di ripartizione legale quando il contratto non dice nulla. In pratica molti annunci pattuiscono altro, quindi leggilo nella caparra prima di discuterne dal notaio.
Dopo la firma: ITP e Registro
Con la copia autorizzata dell'atto si liquida l'ITP (modello 600) entro 30 giorni lavorativi, e con la ricevuta si presenta nel Registro della Proprietà. L'iscrizione di solito richiede qualche settimana. Se Registro e Catasto non coincidono per superficie o descrizione, il registratore può esigere una rettifica di estensione o un procedimento di coordinamento, cosa molto frequente nelle tenute vecchie dell'Estremadura. La guida su servitù e confini spiega i casi tipici.
L'atto: cosa dice e cosa conviene che dica
L'atto di compravendita contiene l'identificazione completa della tenuta (registrale e catastale), il prezzo e come si paga, i gravami da cui si libera, la data del possesso e le dichiarazioni del venditore. Nei rustici conviene che contenga inoltre, quando esistono, il trasferimento espresso di pozzi e diritti d'acqua, dei diritti PAC pattuiti, di costruzioni e di servitù attive a favore della tenuta. Tutto ciò che non si scrive resta affidato alla buona volontà dell'altro, e rettificare un atto dopo costa un altro atto.
Specificità dei fondi rustici da controllare
Prima di arrivare dal notaio, verifica in nota semplice, Catasto e SIGPAC tre cose che nei rustici cambiano l'operazione: l'estensione reale rispetto a quella annunciata, le servitù di passaggio o vie pecuarie che attraversano la tenuta e i diritti di retratto. Sia gli affittuari rustici sia i comproprietari di una comproprietà indivisa possono avere il retratto, cioè il diritto di rilevare la tenuta eguagliando la tua offerta se non è stata loro notificata la vendita. Il notaio lo segnalerà se compare nel Registro, ma il retratto legale dell'affittuario non sempre è iscritto.
Quanto costano notaio e registro
Le tariffe di notai e registratori sono ufficiali e crescono per scaglioni con il prezzo rogitato, con un minimo per documento. Come orientamento per l'Estremadura: una compravendita da 100.000 euro di solito si ferma intorno ai 400-600 euro di notaio, una da 300.000 intorno ai 700-900, e il registro muove cifre un po' inferiori in ogni caso. Le copie semplici e le successive copie autorizzate si pagano a parte, poco a foglio. Se il prezzo della tenuta è alto, la tariffa si modera: in operazioni da un milione di euro il notaio raramente supera pochi migliaia. Chiedi un preventivo al notaio con il prezzo esatto prima della firma; sono obbligati a dartelo.
Errori frequenti che si scoprono il giorno della firma
- L'estensione dell'annuncio non è quella registrale. L'annuncio dice 120 ha e l'atto 98. Negozia sull'estensione che risulta in Registro o Catasto, e lascia per iscritto nella caparra cosa succede se differiscono.
- Manca il consenso di un cotitolare o coniuge. Nelle comproprietà indivise e nella comunione dei beni serve la firma di tutti; un cotitolare assente blocca l'operazione.
- C'è un affittuario rustico non notificato. Il suo retratto può disfare la vendita dopo.
- Il pagamento non è preparato con tracciabilità. Un bonifico trattenuto dalla banca di origine o un limite giornaliero non previsto può sospendere la firma.
- La casa non è rogitata o è stata ampliata. La tenuta iscrive 30 m² e c'è una casa di 150. Dichiarare la nuova costruzione quello stesso giorno rincara e ritarda tutto.
Nessuno di questi problemi è raro nei fondi rustici; tutti si evitano con la due diligence delle settimane precedenti, che riassume la guida all'acquisto passo dopo passo.
Se la tenuta include acqua, pozzi o diritti PAC, fai in modo che l'atto menzioni espressamente cosa si trasferisce: sono beni con titoli amministrativi propri e il loro successivo trasferimento si comunica alla Confederazione e alla Junta. Dettagli nelle guide su acqua, pozzi e concessioni e sui diritti PAC.