Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato privado de compraventa antes de la escritura pública. Sirven para reservar la finca y fijar las condiciones de la operación. No son el precio completo, aunque suelen descontarse del precio final.
En la práctica hay tres tipos de arras, y el tipo que figure en el contrato cambia por completo las consecuencias de echarse atrás.
Tipos de arras
- Arras confirmatorias. Son una parte del precio entregada como señal de que el contrato es firme. No dan derecho a desistir pagando una cantidad; si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato y reclamar daños.
- Arras penitenciales. Dan derecho a desistir. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Es el régimen que el Código Civil prevé para las arras cuando no se pacta otra cosa en el contrato, por lo que es el tipo más habitual en compraventas de inmuebles.
- Arras penales. Funcionan como indemnización por incumplimiento, sin permitir desistir libremente.
Antes de firmar, comprueba que el contrato dice con claridad qué tipo de arras son, porque una redacción ambigua es una de las causas más habituales de conflicto.
Cuánto se entrega
No hay una cifra obligatoria. Es frecuente que se pacte un porcentaje del precio, a menudo en una horquilla del 5 % al 10 %, pero depende de la finca, de la urgencia del vendedor y de la fuerza negociadora de cada parte. Una cantidad muy baja facilita que el comprador desista y una cantidad muy alta aumenta su riesgo si algo sale mal. Lo prudente es entregar una cantidad proporcionada y pagarla por transferencia o cheque bancario identificable, nunca en efectivo sin justificante.
Qué debe incluir el contrato
- Identificación de las partes. Nombre, DNI o NIE, estado civil y régimen económico. Si el vendedor está casado en gananciales, normalmente firman ambos cónyuges.
- Descripción de la finca. Datos registrales (número de finca, tomo, libro, folio), referencia catastral, superficie y linderos.
- Precio y forma de pago. Importe total, cantidad de las arras, resto a pagar en la escritura y medios de pago.
- Plazo para escriturar. Fecha límite y notaría. Si no se fija, la operación se alarga sin consecuencias claras.
- Qué se incluye en la venta. Casa, naves, maquinaria, ganado, cosecha pendiente, derechos de la PAC, aperos, mobiliario.
- Estado de cargas. Compromiso del vendedor de entregar la finca libre de cargas o de cancelarlas en la escritura.
- Gastos e impuestos. Quién paga cada concepto. Por ley, el impuesto de transmisiones lo paga el comprador, pero la plusvalía municipal y otros gastos pueden pactarse. Revisa los costes en la guía de cómo comprar una finca rústica en Extremadura.
- Consecuencias del incumplimiento. Qué pasa si no se firma por culpa de una u otra parte.
Condiciones suspensivas útiles en fincas rústicas
Una finca rústica tiene riesgos específicos que no tiene un piso. Puedes condicionar la compra o la firma a:
- Nota simple libre de cargas, o que las cargas se cancelen al escriturar.
- Coincidencia de superficie entre Registro, Catastro y realidad, o ajuste de precio si hay diferencia (nota simple, Catastro y SIGPAC).
- Informe del ayuntamiento sobre calificación urbanística y situación de las construcciones.
- Existencia de título de agua para pozos y riego (agua en una finca rústica).
- Concesión de financiación por el banco, en un plazo razonable (hipoteca para comprar una finca rústica).
- Resultado de la comprobación de arrendamientos o derechos de terceros.
Si alguna de estas condiciones no se cumple, el contrato debería permitir al comprador desistir y recuperar las arras. Sin esa cláusula, desistir con penitenciales significa perder el dinero.
Precio por cabida o a tanto alzado
En fincas rústicas es importante saber si se vende por superficie o como cuerpo cierto. El Código Civil distingue los casos en que el precio se fija por unidad de medida y aquellos en que se fija por un total, con consecuencias distintas si la superficie real es menor o mayor. En el contrato conviene escribir si el precio es por hectárea con regularización, o a tanto alzado, y qué margen de tolerancia se admite. Un ajuste del 2 o 3 % puede ser razonable; una diferencia mayor merece renegociar.
Derechos de terceros
Antes de firmar arras, pregunta si hay inquilinos, aparceros o arrendatarios de pastos, derechos de adquisición preferente de colindantes o coarrendatarios, y herencias pendientes. En fincas pequeñas, algunos colindantes pueden tener derecho de retracto en determinadas circunstancias, tal como explica la guía de servidumbres, linderos y derecho de retracto. Si la titularidad es compartida, lee la de proindiviso y herencias.
Errores frecuentes
- Firmar con un documento descargado de internet sin adaptarlo a la finca.
- No indicar el tipo de arras.
- No fijar una fecha límite para escriturar.
- No describir qué incluye la venta.
- Entregar dinero antes de revisar nota simple y Catastro.
- No pactar quién paga los gastos de cancelación de hipotecas del vendedor.
- No dejar una vía de salida si no hay financiación.
Quién debe revisarlo
El contrato de arras tiene consecuencias económicas importantes. Aunque no es obligatorio ante notario, puede firmarse en privado o elevarse a público. Un abogado o un notario pueden orientarte antes de pagar, y el coste de esa consulta suele ser pequeño en comparación con el importe en juego. Si compras con otra persona, pacta cómo se reparte la titularidad antes de firmar.