On peut acheter, avec des papiers
L'Espagne n'interdit pas aux étrangers d'acheter des fincas rústicas. Un citoyen britannique, allemand, néerlandais, américain ou portugais peut être propriétaire d'une dehesa, d'une oliveraie ou d'une maison de campagne en Estrémadure avec les mêmes droits civils qu'un Espagnol. Il y a des exigences administratives qu'il convient de remplir à temps, surtout si l'on achète à distance.
Étape 1 : NIE
Le Número de Identidad de Extranjero est l'identifiant fiscal nécessaire pour passer l'acte, ouvrir un compte, payer des impôts et souscrire des contrats de fourniture. Il se demande dans les commissariats de la Policía Nacional ou les bureaux des étrangers, ou via les consulats d'Espagne dans le pays de résidence. Les délais et la façon de prendre rendez-vous varient, commencez donc avant de signer les arras. Si vous ne l'avez pas, un avocat ou un gestor peut s'en charger avec une procuration.
Étape 2 : compte bancaire espagnol
Ce n'est pas une exigence légale absolue, mais en pratique c'est presque indispensable : pour payer le reste du prix par chèque bancaire ou virement identifiable, domicilier l'IBI et les fournitures, recevoir les aides de la PAC le cas échéant et régler les impôts. La plupart des banques demanderont NIE, passeport, justificatif de domicile et origine des fonds.
Étape 3 : origine des fonds et moyens de paiement
Le notaire et la banque appliquent la réglementation contre le blanchiment de capitaux. Il est normal qu'on vous demande de justifier d'où vient l'argent (salaires, vente d'un immeuble, héritage) et que le paiement se fasse par des moyens qui figurent dans l'acte. Évitez les paiements en espèces, très limités par la loi et qui peuvent causer des problèmes. Conservez les justificatifs de tous les virements.
Étape 4 : procuration notariée si vous ne pouvez pas voyager
Si vous ne pouvez pas être en Estrémadure le jour de la signature, vous pouvez donner une procuration à un avocat ou gestor de confiance. La procuration doit :
- Être passée devant notaire dans votre pays ou devant un consul d'Espagne.
- Être apostillée (Convention de La Haye) ou légalisée, selon le pays.
- Être traduite en espagnol par un traducteur assermenté si elle n'est pas en castillan.
- Préciser clairement quels pouvoirs elle donne : acheter cette finca concrète, signer l'acte, payer le prix, demander un prêt hypothécaire le cas échéant.
Choisissez une personne indépendante du vendeur et de l'agence, et limitez la procuration à cette opération. Une procuration trop large peut être un risque.
Étape 5 : avocat personnel
Un acheteur étranger devrait disposer d'un avocat qui parle sa langue et connaît la réglementation espagnole et estrémègne. Son rôle : examiner nota simple, charges, urbanisme et arras, accompagner chez le notaire et surveiller le paiement. L'avocat est le vôtre ; l'agence et le vendeur ont leurs propres intérêts. Si vous ne connaissez pas la zone, commencez par le guide comment acheter une finca rústica en Estrémadure.
Zones d'intérêt pour la défense
Il existe une réglementation de zones d'accès restreint à la propriété par des étrangers pour des raisons de défense nationale, qui concerne surtout les terrains proches d'installations militaires ou de certaines zones. C'est une situation peu courante pour les fincas rústicas d'Estrémadure, mais votre avocat ou le notaire doit vérifier si la finca est concernée. Vérifiez avec eux la portée actuelle, car la norme a connu des changements et des interprétations.
Impôts à connaître
Les impôts de l'achat sont les mêmes pour les étrangers et les Espagnols : pour une finca de seconde main, l'impôt sur les transmissions de la communauté autonome, qui en Estrémadure s'applique par tranches (voir le guide comment acheter une finca rústica), plus notaire, registre et gestoría. Ensuite, l'IBI annuel. Si vous ne résidez pas en Espagne, il peut exister des obligations spécifiques de l'Impôt sur le revenu des non-résidents pour la détention ou pour les revenus de l'immeuble, ainsi qu'une déclaration si vous louez la finca ou la maison. Consultez un conseiller fiscal avant d'acheter, car cela dépend de la présence d'un logement, de la location et de votre pays de résidence. Une convention pour éviter la double imposition peut être pertinente.
Résidence et visas
Acheter une finca n'accorde pas automatiquement la résidence. L'Espagne a maintenu pendant des années une autorisation de résidence pour les investisseurs qui achetaient des biens immobiliers pour un montant minimum (la fameuse golden visa), mais ce programme a cessé de s'appliquer à l'investissement immobilier en avril 2025. Si votre objectif est de résider en Espagne, examinez d'autres voies de résidence avec un avocat spécialisé en droit des étrangers : travail, activité indépendante, résidence non lucrative, nomade numérique ou arraigo, selon votre cas. Les citoyens de l'UE ont des exigences plus simples.
Aides agricoles et subventions
Si vous prévoyez d'exploiter la finca, demandez si le titulaire doit s'inscrire comme agriculteur ou éleveur et si les droits de la PAC vous sont accessibles. Le guide PAC lors de l'achat d'une finca résume ce qui se transmet. Ne comptez pas sur des aides avant d'avoir confirmé les conditions.
Barrière linguistique et culturelle
Dans les comarcas rurales, il y a moins de locuteurs d'anglais ou d'autres langues que sur la côte. Demandez des traductions de tous les documents que vous signez, n'acceptez pas de signer ce que vous ne comprenez pas et évitez de vous engager dans un climat de hâte. Une visite en personne avant les arras, à différentes saisons, est la meilleure protection.
Achat depuis le Portugal ou depuis l'étranger proche
Si vous achetez près de la frontière, consultez le guide sur la Raya avec le Portugal. Pour acheter avec un financement, vérifiez d'abord si la banque espagnole accorde un prêt hypothécaire aux non-résidents et à quelles conditions, et lisez prêt hypothécaire pour acheter une finca rústica.