El ITP: el impuesto principal cuando compras a un particular
La compraventa de una finca rústica entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga siempre el comprador. En Extremadura el tipo general para inmuebles es el 8 %, con el 11 % solo para el exceso de valor de una vivienda habitual por encima de 360.000 euros. Una dehesa, un olivar o una parcela de recreo tributan, por tanto, de forma general al 8 %.
El ITP no se calcula necesariamente sobre el precio pactado. Desde 2022 la base mínima es el valor de referencia de Catastro: si ese valor es superior al precio, Hacienda te exige tributar por él. El valor de referencia de una finca concreta se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro, con la referencia catastral. Antes de firmar las arras, compruébalo: a veces sube de forma llamativa en fincas con casa o con muchas construcciones.
El impuesto se autoliquida con el modelo 600, en la oficina liquidadora de la Junta de Extremadura o por internet, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Sin el justificante de pago, el Registro de la Propiedad no inscribe la finca a tu nombre.
Cuándo hay IVA en lugar de ITP
Si el vendedor actúa como empresario (una sociedad, un promotor o un agricultor que transmite la finca dentro de su actividad), la operación puede llevar IVA en lugar de ITP. La regla general para terrenos es el tipo del 21 %, más el 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se aplica en Extremadura a las escrituras inscribibles sujetas a IVA.
Hay una salvedad importante: la transmisión de una explotación agraria completa, con sus tierras, elementos y clientela, puede quedar exenta de IVA y de ITP por tratarse de la venta de un patrimonio empresarial. Es un caso técnico que hay que documentar bien con un asesor antes de escriturar, porque el ahorro es grande pero los requisitos son estrictos.
Notaría, registro y gestoría
La escritura pública la cobra el notario según un arancel oficial que depende del precio: en una finca de 150.000 euros suele quedarse en unos 500-700 euros, y la inscripción en el Registro de la Propiedad en una cantidad algo menor. La gestoría, si la usas para liquidar el ITP y llevar los papeles, añade normalmente unos 250-400 euros. En total, notaría, registro y gestoría suelen moverse entre el 0,7 % y el 1,5 % del precio.
Gastos previos que conviene presupuestar
- Nota simple y comprobaciones registrales: unos pocos euros, pero imprescindibles.
- Georreferenciación o medición si hay dudas de cabida o linderos: desde unos cientos de euros según superficie.
- Peritaje o valoración si el valor de referencia de Catastro parece inflado: es la vía para recurrirlo.
- Certificado energético si la finca incluye vivienda que se va a transmitir.
Supuestos con ventajas fiscales
La Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, prevé reducciones y exenciones cuando agricultores profesionales o jóvenes agricultores compran fincas para ampliar o mejorar su explotación, y Extremadura mantiene beneficios adicionales en determinados casos. Cambian con cada ley de acompañamiento de los presupuestos, así que confírmalos en el Portal Tributario de la Junta antes de decidir la fecha de compra o a quién poner como titular.
Ejemplo con una finca de 150.000 euros
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| ITP (8 %) | 12.000 € |
| Notaría | ≈ 600 € |
| Registro de la Propiedad | ≈ 450 € |
| Gestoría (opcional) | ≈ 300 € |
| Total | ≈ 13.350 € (un 9 %) |
Los impuestos que siguen después de la compra
Comprar no es el final de la historia fiscal. Cada año el ayuntamiento gira el IBI de la finca: el IBI rústico es pequeño en términos absolutos, pero conviene pedir el último recibo antes de comprar para detectar recargos pendientes, porque el recibo del año en curso persigue al comprador. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % la cuota de las fincas de aprovechamiento ganadero y forestal, y las explotaciones agrarias suelen tener además exenciones o bonificaciones en tasas concretas. Si la finca tiene casa, esa construcción tributa como bien inmueble urbano o residencial y su recibo es aparte.
Si no vas a explotar la finca, Hacienda te imputa en el IRPF una renta inmobiliaria presunta por tener un bien que no es tu vivienda: normalmente el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si no se ha revisado recientemente), salvo que el suelo sea rústico imposible de explotar, caso en el que no hay imputación. Si la explotas como agricultor o ganadero, los ingresos tributan como actividad económica. Este punto decide a menudo si interesa comprar como particular o a través de una sociedad, y merece media hora con un asesor antes de escriturar, no después.
Por último, recuerda que el valor de adquisición fiscal no es solo el precio: suma ITP, notaría, registro y mejoras justificadas. Cuanto más completo documentes ese valor, menos pagarás el día que vendas.
Si financias parte de la compra, suma la tasación y los gastos de la hipoteca. Y si el vendedor es una empresa, pide por escrito antes de las arras si la operación lleva ITP o IVA, porque la diferencia supera los 15.000 euros en este ejemplo. El resto del proceso, paso a paso, está en la guía de cómo comprar una finca rústica en Extremadura, la parte bancaria en cuánto financian los bancos, y el día de la firma en la guía de qué se firma ante notario. Si aún estás comparando precios, empieza por cuánto cuesta la hectárea en 2026.