Extremadura ist eine der Regionen mit den meisten Solaranlagen in Spanien. In einigen Anzeigen für Trockenfarmen wird deren Eignung für Solarmodule erwähnt.
Warum Extremadura
Die Region vereint Sonneneinstrahlung, die zu den höchsten in Europa gehört, große flache Trockengebiete von geringem landwirtschaftlichen Wert und ein Stromnetz, das durch die Ankunft von Pflanzen verstärkt wurde. Deshalb touren Photovoltaik-Entwickler seit Jahren Hof für Hof durch die Region, und deshalb taucht in vielen Trockengebietsanzeigen das Argument "Solartauglichkeit" auf.
Was Projektentwickler suchen
- Flaches Land ohne geschützte Bäume.
- Nähe zu einem Umspannwerk mit Kapazität.
- Große Fläche aus einem Stück.
- Aus Schutzgebiete.
Der kritische Punkt ist nicht das Land, sondern die Verbindung: Ohne Einspeisekapazität in einem nahegelegenen Knotenpunkt funktioniert das Projekt nicht. Aus diesem Grund wird in seriösen Angeboten das Umspannwerk und die Entfernung erwähnt und zwei identische Grundstücke im Abstand von fünf Kilometern können sehr unterschiedliche Solarwerte aufweisen.
Die Phasen eines Projekts
Ein Photovoltaikprojekt durchläuft die Unterzeichnung einer ersten Option oder eines Mietvertrags, die Beantragung eines Netzanschlusspunkts, administrative und umweltbezogene Genehmigungen, den Bau und schließlich die jahrzehntelange Nutzung. Zwischen der ersten Unterschrift und der ersten Plakette können mehrere Jahre vergehen und viele Projekte bleiben auf der Strecke, weil kein Anschluss oder keine Genehmigung eingeholt wird. Es ist wichtig zu verstehen, in welcher Phase sich das Projekt befindet, das Ihnen angeboten wird.
Wie viel zahlen Sie?
Das Einkommen wird pro Hektar und Jahr vereinbart, es kombiniert normalerweise einen festen Teil mit einer anderen produktionsbezogenen Variablen und übersteigt in trockenen Gebieten mit geringer Produktivität deutlich das landwirtschaftliche Einkommen. Doch die Spanne ist groß und verändert sich mit dem Strommarkt und dem Wettbewerb der Anbieter: Vergleichen Sie mehrere Angebote und unterschreiben Sie nicht das erstbeste Angebot.
Zu überprüfende Klauseln
- Frist, Verlängerungen und Ausstieg, wenn das Projekt nicht vorankommt.
- Einkommen und seine Aktualisierung.
- Demontage und Garantie am Ende.
- Was passiert mit dem GAP.
Achten Sie besonders auf die Optionsphase: Einige Bauträger legen die Immobilie jahrelang still und zahlen während der Bearbeitung nur wenig, und der Vertrag muss diesen Zeitraum begrenzen und die Stilllegung kompensieren. Prüfen Sie auch, wer den Auftrag vergeben kann (Projekte wechseln den Besitzer), welche Rückbaugarantien hinterlegt sind und wer die durch das Projekt anfallenden Steuern übernimmt.
Grundlegende Besteuerung von Solarerträgen
Die Mieteinnahmen werden als Einkommen besteuert, und das Projekt kann lokale Steuern (wie IBI oder Installationsgebühren) nach sich ziehen, die im Vertrag klar zwischen dem Eigentümer und dem Entwickler aufgeteilt werden müssen. Üblicherweise übernimmt der Bauträger die Steuern, die auf die Anlage entfallen, aber "üblich" ist nicht "automatisch": Fordern Sie dies schriftlich an und konsultieren Sie vor der Unterzeichnung die Einkommensteuererklärung mit einem Berater.
Fragen an den Projektentwickler
- In welcher Phase befindet sich das Projekt und wie hoch ist die tatsächliche Wahrscheinlichkeit der Verbindung?
- Was zahlen Sie mir während der Bearbeitung und was passiert, wenn diese nicht autorisiert ist?
- Wie viele Projekte haben Sie abgeschlossen und gestartet?
- Wer wird der endgültige Eigentümer der Anlage und kann er sich ändern?
- Welche Garantien werden für die Demontage hinterlegt?
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Ein unterschriebener Solarvertrag begleitet die Immobilie: Wenn Sie verkaufen, erwirbt der Käufer diese Belastung oder Chance, je nachdem, wie Sie es betrachten. Eine unterzeichnete Option kann einen Verkauf stoppen, wenn der Käufer das Projekt nicht will; Ein funktionierender Mietvertrag mit guten Erträgen kann die Immobilie im Gegenteil zu einem begehrten Mietobjekt machen. Denken Sie über diesen Horizont nach, bevor Sie langfristige Verträge unterzeichnen.
Lohnt es sich?
Für ein Trockengebiet mit geringer Produktivität kann es ein gutes Einkommen sein; für einen dehesa Oder Bewässerung geht die landwirtschaftliche Nutzung für Jahrzehnte verloren.
Die Auswirkungen auf die Landschaft und den Bauernhof
Eine Solaranlage nimmt das gesamte Grundstück ein: Umzäunung, Innenstraßen, Batterien und Bauwerke. Eine Restviehnutzung ist bei einigen Projekten möglich (Weiden zwischen den Solarmodulen), muss aber vereinbart werden. Denken Sie auch an die Zeit danach: Die Immobilie wird in Jahrzehnten zu Ihnen zurückkehren und die Qualität des heute vereinbarten Rückbaus entscheidet darüber, in welchem Zustand dieser erfolgt.
Die kleine Alternative: Eigenverbrauch
Ohne auf einen Projektträger warten zu müssen, kann die Sonne des Bauernhofs für Sie arbeiten: Solarpumpen für Brunnen und Bewässerung, Batteriepaneele für ein isoliertes Haus oder eine kleine Installation, die die Rechnung des Bauernhofs senkt. Es handelt sich um viel kleinere Investitionen mit häufigen Hilfen, die den Nutzungswert der Immobilie verbessern, ohne sie zu immobilisieren.
Kaufen Sie eine Immobilie, für die bereits eine unterzeichnete Option besteht
Immer mehr Anzeigen kommen mit einer vom Eigentümer bereits unterzeichneten Solarleasing-Option auf den Markt. Der Käufer muss genau wissen, was er kauft: Die Option ist in der Regel eintragungspflichtig und bindet die Immobilie. Fordern Sie daher vor der Wertermittlung den vollständigen Vertrag an. Es kann sich um eine Chance (Immobilie, deren künftiges Einkommen bereits auf Kurs ist) oder um eine Falle (über Jahre stillgelegte Immobilie mit kaum Entschädigung) handeln: Der Unterschied liegt in den Klauseln.
Alarmsignale
Seien Sie vorsichtig bei Verträgen, die die Immobilie ohne Entschädigung für viele Jahre stilllegen, bei sehr hohen Mieten ohne Projekt oder beantragtem Anschluss (es kann sich um spekulative Landhortung handeln), bei automatischen Verlängerungen ohne Ausweg und bei jeglichem Druck, schnell zu unterzeichnen, "weil es eine Warteschlange von Projekten gibt." Gute Projektentwickler weisen Referenzen vor und lassen den Vertrag studieren.
Platten und GAP: mögliche Koexistenz
Die Installation von Platten verändert die Nutzung des Landes und kann sich auf die Rechte und Hilfen des Landes auswirken GAP, obwohl die Beweidung zwischen den Platten bei guter Bewirtschaftung eine gewisse Förderfähigkeit aufrechterhalten kann. Es handelt sich um einen technischen Punkt, der vor der Unterzeichnung mit der Verwaltung und dem Projektentwickler geklärt und nicht auf später verschoben werden sollte.
Ein Hinweis zu Fristen
Photovoltaikprojekte durchlaufen administrative Meilensteine, die in Jahren gezählt werden. Wenn Sie eine Option unterzeichnen, hängt Ihr Zeitplan vom Projektentwickler und der Verwaltung ab: Machen Sie sich klar und stellen Sie die Wartezeit in Rechnung.
Vor der Unterzeichnung
Unterzeichnen Sie nichts ohne Anwalt, vergleichen Sie mindestens zwei Angebote, fordern Sie vom Bauträger Referenzen abgeschlossener Projekte ein und fordern Sie schriftlich eine Entschädigung für die Immobilisierung, Rückbaugarantien und die jährliche Aktualisierung der Miete. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Solarvertrag wird in Jahrzehnten gemessen.