Comprar uma habitação é provavelmente a maior operação financeira da sua vida, O processo é o mesmo onde quer que compre, e os erros custam o mesmo. Este guia percorre os passos habituais e os custos reais que vai enfrentar.
Passo 1: definir o seu orçamento e financiamento
Antes de olhar habitações, olhe os números. Os bancos costumam financiar até 80% do valor mais baixo entre a avaliação e o preço de compra para habitação própria e permanente, embora a percentagem exata dependa do banco e do seu perfil. Como exemplo indicativo: com uma habitação de 90.000 euros e financiamento de 80%, a entrada seria de cerca de 18.000 euros mais os custos de compra (impostos, notário e registo, cerca de mais 10-12% consoante a taxa de ITP que lhe for aplicável). Não são valores universais: o seu banco e a sua situação fiscal determinam os montantes. Peça um estudo prévio a dois ou três bancos: as diferenças em taxas e comissões existem e negoceiam-se.
Passo 2: procurar com critérios
Defina três filtros antes de começar: zona (com duas alternativas), orçamento máximo e mínimos não negociáveis (quartos, elevador, garagem). Na Encina Pisos y Casas pode ver o que as agências da região publicaram, com ligação para cada anúncio original: província de Badajoz e província de Cáceres. Visite sempre duas vezes a habitação escolhida, a horas diferentes, e pergunte por despesas de condomínio, quotas extraordinárias e IBI.
Passo 3: verificar antes de assinar seja o que for
- Nota simples do registo: confirma quem é o proprietário, eventuais ónus, hipotecas ou penhoras, e a área registada. Custa poucos euros e é a verificação mais importante de todas.
- Certificado energético: o vendedor é obrigado a tê-lo e a entregar-lho (Decreto Real 390/2021), salvo exceções concretas (por exemplo, se comprar para demolição ou renovação importante).
- Recibos: peça os últimos recibos do IBI e do condomínio e confirme que não há dívidas.
- Situação legal nas casas de aldeia: verifique que tudo o que está construído (anexos, corrais, segundos andares) consta no registo ou no cadastro.
Passo 4: contrato de promessa e escritura
O contrato de promessa (arras) fixa preço, prazos e condições; o valor habitual é cerca de 10% (costume negociável, não uma exigência legal). Leia-o com atenção antes de assinar, porque estabelece o que acontece se alguma das partes recuar. A venda formaliza-se habitualmente em escritura pública perante notário; inscrevê-la no registo predial é voluntário em Espanha, mas dá publicidade e segurança perante terceiros (e se comprar com hipoteca, a inscrição será necessária). O contrato privado já vincula comprador e vendedor.
Os custos, um a um
Para uma habitação em segunda mão na Estremadura:
para determinados coletivos (menores de 36 anos, famílias numerosas, famílias monoparentais e pessoas com deficiência)
- Notário: tabela regulamentada; a título indicativo, normalmente entre 600 e 1.000 euros.
- Registo predial: a título indicativo, entre 400 e 700 euros.
- Gestão (opcional): indicativamente 200-400 euros.
- Avaliação (só com hipoteca): indicativamente 300-500 euros.
Nas habitações de construção nova, em vez de ITP paga-se IVA (10%) mais imposto de selo (AJD). A título indicativo, os custos totais de compra rondam frequentemente 10-12% sobre o preço, consoante o imposto e as tabelas aplicáveis ao seu caso.
Os erros que se repetem
Assinar uma promessa sem nota simples, não contar os custos no orçamento, comprar sem comparar financiamentos e não visitar suficientemente a habitação. Os quatro evitam-se com calma: comparar, verificar e não assinar nada de ânimo leve é a melhor estratégia do comprador.
Fontes: Portal Tributário da Junta de Extremadura (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, taxa aplicável, consultado em 21/10/2026): https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas . As taxas reduzidas têm condições e períodos de manutenção: confirme o seu caso junto da Junta de Extremadura antes da escritura.