Comprar una vivienda es probablemente la mayor operación económica de tu vida, El proceso es el mismo compres donde compres y los errores cuestan igual. Esta guía recorre los pasos habituales y los gastos reales que tendrás en 2026.
Paso 1: define presupuesto y financiación
Antes de mirar viviendas, mira números. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del menor valor entre tasación y compraventa para vivienda habitual, aunque el porcentaje concreto depende de la entidad y de tu perfil. Como ejemplo orientativo: con una vivienda de 90.000 euros y financiación del 80%, la entrada sería de unos 18.000 euros más los gastos de compra (impuestos, notaría y registro, en torno a un 10-12% adicional según el tipo de ITP que te corresponda). No es una cifra universal: tu banco y tu situación fiscal concretan los números. Pide estudio previo en dos o tres entidades: las diferencias de tipo y comisiones entre bancos existen y se pueden negociar.
Paso 2: busca con criterio
Define tres filtros antes de empezar: zona (con dos alternativas), presupuesto máximo y mínimos innegociables (habitaciones, ascensor, garaje). En Encina Pisos y Casas puedes ver lo que las inmobiliarias de la región tienen publicado, con enlace a cada anuncio original: provincia de Badajoz y provincia de Cáceres. Visita siempre dos veces la vivienda elegida, en horas distintas, y pregunta por comunidad, derramas e IBI.
Paso 3: comprueba antes de firmar nada
- Nota simple registral: confirma quién es el titular, las cargas, hipotecas o embargos y la superficie registral. Cuesta pocos euros y es la comprobación más importante de todas.
- Certificado energético: el vendedor está obligado a tenerlo y facilitártelo (Real Decreto 390/2021), salvo excepciones concretas (por ejemplo, si compras para demolición o reforma importante).
- Recibos: pide los últimos de IBI y comunidad, y confirma que no hay deudas.
- Estado legal en casas de pueblo: verifica que todo lo construido (anexos, corrales, segundas plantas) figura en registro o catastro.
Paso 4: arras y escritura
El contrato de arras fija precio, plazos y condiciones; lo habitual es entregar en torno a un 10% (costumbre negociable, no una exigencia legal). Léelo bien antes de firmar, porque ahí se decide qué pasa si alguna parte se echa atrás. La compraventa se suele elevar a escritura pública ante notario; inscribirla en el Registro de la Propiedad es voluntario en España, pero da publicidad y seguridad frente a terceros (y si compras con hipoteca, la inscripción será necesaria). El contrato privado ya vincula a comprador y vendedor.
Los gastos, uno a uno
Para vivienda de segunda mano en Extremadura en 2026:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo paga el comprador. Según el Portal Tributario de la Junta de Extremadura, para vivienda el tipo general va por tramos: 8% hasta 360.000 euros de base, 10% en la parte entre 360.000 y 600.000 euros y 11% por encima de 600.000. Ojo a la base: desde la Ley 11/2021 tributa por el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Tipos reducidos, cada uno con sus requisitos: 7% si es tu vivienda habitual, no supera los 200.000 euros y tu renta (base imponible general y del ahorro del IRPF) no pasa de 30.000 euros en tributación individual o 55.000 en conjunta; 6% para menores de 36 años que compren su vivienda habitual de hasta 180.000 euros con límite de renta de 28.000/45.000 euros; y 4% para VPO con precio máximo legal, para determinados colectivos (menores de 36 años, familias numerosas, monoparentales y personas con discapacidad) y para vivienda habitual en municipios de menos de 3.000 habitantes (hasta 200.000 euros y con los mismos límites de renta). Comprueba tu caso concreto antes de escriturar: el ahorro puede ser de miles de euros.
- Notaría: según arancel; como referencia orientativa, suele moverse entre 600 y 1.000 euros.
- Registro de la Propiedad: como referencia orientativa, entre 400 y 700 euros.
- Gestoría (opcional): en torno a 200-400 euros.
- Tasación (solo si hay hipoteca): en torno a 300-500 euros.
Estas cuatro cantidades son orientativas: dependen del precio del inmueble, del arancel aplicable y de cada profesional.
En obra nueva no se paga ITP: se paga IVA (10% en vivienda) más AJD. Como referencia orientativa, los gastos totales de compra suelen quedar en torno a un 10-12% sobre el precio, según el impuesto y los aranceles que apliquen en tu caso.
Los errores que se repiten
Firmar arras sin nota simple, no contar los gastos en el presupuesto, comprar sin comparar financiación y no visitar lo suficiente. Los cuatro se evitan con calma: comparar, verificar y no firmar nada a la ligera es la mejor estrategia del comprador.
Fuentes: Portal Tributario de la Junta de Extremadura (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tipo aplicable, consultado el 21/10/2026): https://portaltributario.juntaex.es/PortalTributario/web/guest/transmisiones-patrimoniales-onerosas . Los tipos reducidos tienen condiciones y plazos de mantenimiento: confirma tu caso con la Junta de Extremadura antes de escriturar. Las horquillas de notaría, registro, gestoría y tasación son referencias orientativas.