A mais-valia patrimonial no IRS
A venda de uma finca rústica gera uma mais-valia ou menos-valia patrimonial que se declara na declaração de rendimentos do ano da venda. Calcula-se subtraindo ao valor de transmissão (preço de venda menos as despesas que pagas tu) o valor de aquisição: o que te custou, mais o ITP ou o imposto de sucessões, o cartório, o registo e as benfeitorias que possas justificar com faturas. Cada euro documentado na compra é um euro a menos de mais-valia tributável.
A mais-valia tributa na base da poupança por escalões: 19 % até 6.000 euros, 21 % até 50.000, 23 % até 200.000, 27 % até 300.000 e 30 % acima. Não é uma taxa única: uma mais-valia de 100.000 euros paga 19 % pelos primeiros 6.000, 21 % pelos seguintes 44.000 e 23 % pelo resto.
Porque as rústicas não pagam mais-valia municipal
A mais-valia municipal (IIVTNU) incide sobre o incremento de valor dos terrenos de natureza urbana. A Lei das Fazendas Locais exclui expressamente os terrenos rústicos, pelo que a venda de uma dehesa, um olival ou uma finca de sequeiro não paga este imposto. A exceção prática está nas fincas que o Cadastro ou o planeamento consideram urbanizáveis ou urbanas ainda que pareçam de campo: se a tua está nessa situação, a câmara municipal pode liquidar a mais-valia, e convém verificá-lo antes de anunciar a venda.
Reduções que ainda podem aplicar-se
Os coeficientes de abatimento desapareceram em 2015, mas sobrevivem para uma parte das mais-valias geradas antes de janeiro de 2006 em fincas compradas antes do final de 1994, com um limite conjunto de 400.000 euros de valor de transmissão por contribuinte. Se herdaste uma finca familiar antiga ou a compraste há décadas, verifica se te aplica: a redução pode ser muito grande. A isenção por reinvestimento e a de maiores de 65 anos estão pensadas para a habitação própria permanente e não cobrem, em geral, a venda de uma finca rústica.
Se vende um não residente
Quando o vendedor não é residente fiscal em Espanha, o comprador está obrigado a reter 3 % do preço e entregá-lo à Fazenda (modelo 211) por conta do imposto do vendedor. Depois, o não residente declara a mais-valia no IRNR: 19 % se reside na UE, Islândia ou Noruega, e 24 % nos restantes casos. Se a retenção exceder o imposto, pode pedir a devolução da diferença.
Quando a finca era uma exploração
Se a finca estava afeta a uma atividade agrícola ou pecuária em estimativa direta, a mais-valia não é uma simples mais-valia patrimonial: integra-se nos rendimentos da atividade e pode entrar em jogo a desafetação. É um dos pontos onde mais se erra ao vender, e onde uma consulta prévia com um consultor fiscal se paga a si própria.
Um exemplo completo, com números
Venda em 2026 de uma dehesa comprada em 2010 por 180.000 euros, com 15.000 euros de ITP, cartório e registo, e 20.000 euros num armazém novo com fatura. Preço de venda: 320.000 euros, com 3.000 euros de despesas a cargo do vendedor.
| Conceito | Montante |
|---|---|
| Valor de transmissão (320.000 - 3.000) | 317.000 € |
| Valor de aquisição (180.000 + 15.000 + 20.000) | 215.000 € |
| Mais-valia patrimonial | 102.000 € |
| IRS: 19 % de 6.000 | 1.140 € |
| 21 % de 44.000 | 9.240 € |
| 23 % de 52.000 | 11.960 € |
| Total a pagar na declaração | ≈ 22.340 € |
Repara no efeito dos 35.000 euros de despesas e benfeitorias: sem os justificar, a fatura fiscal teria subido cerca de 8.000 euros mais.
A venda a prestações e outras fórmulas
Se pactuas o recebimento diferido, a norma do IRS permite declarar as mais-valias obtidas em operações a prestações à medida que se recebem, desde que o prazo entre a entrega e o último recebimento exceda o ano. É uma via legítima para suavizar a fatura, mas deve constar da escritura. E se na operação transmites também alfaias, gado ou direitos da PAC, cada elemento tem o seu tratamento: convém discriminá-lo na escritura em vez de pôr um preço único por atacado.
Como preparar a venda fiscalmente
- Reúne a escritura de compra ou a habilitação de herdeiros, os comprovativos de ITP ou sucessões e as faturas de obras e benfeitorias.
- Verifica o valor de referência do Cadastro: se o preço pactuado ficar abaixo, a mais-valia fiscal pode calcular-se sobre o valor de referência.
- Se há vários titulares, cada um declara a sua parte; em indivisões antigas convém organizar antes as quotas, como explica o guia de indivisão e heranças.
- Se o vendedor é não residente, pede ao comprador o comprovativo do modelo 211 retido.
O processo comercial da venda (avaliação, fotos, anúncio, visitas) é desenvolvido pelo guia de como vender uma finca rústica na Extremadura, e para entender que preço pedir, o de preços por hectare.