È l'acquisto più emotivo e quello che dà più sorprese. Questa lista riassume ciò che causa più problemi.
La casa
- Legalità: che figuri nell'atto e nel Catasto, con licenza o prescritta (vedi casa in suolo rustico).
- Stato: tetto, umidità, impianto elettrico.
- Certificato di abitabilità o licenza di prima occupazione.
- Piscina dichiarata.
Forniture
- Acqua potabile e legale (guida all'acqua).
- Luce: rete o solare con batterie; costo di portare la rete.
- Internet e copertura mobile.
- Fognatura: fossa settica o depuratore.
Ambiente
- Accesso in inverno e servitù.
- Distanza da servizi e ospedale.
- Rischio di incendio e fasce di protezione.
- Costi annui: IBI, assicurazioni, manutenzione.
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I documenti che provano che la casa è legale
La frase "la casa è legalizzata" va verificata con documenti. Il minimo: che l'abitazione figuri nell'atto e nella nota semplice con la sua superficie, che il Catasto la riporti nel suo certificato descrittivo e grafico e che il comune confermi per iscritto la sua situazione urbanistica. Se la casa è vecchia e non ha licenza, esistono vie di regolarizzazione secondo il comune e l'anzianità, ma conviene risolverle prima di stipulare l'atto, non dopo.
Diffida delle ristrutturazioni recenti senza licenza: un portico chiuso, un annesso o una piscina nuova non dichiarati possono ereditarsi come problema. Ciò che non è nell'atto né nel Catasto, chiedilo per iscritto nel contratto con il suo responsabile.
Quanto costa metterla a punto
Ogni tenuta è un mondo, ma conviene preventivare con margine: la ristrutturazione integrale di una vecchia casa di campagna può avvicinarsi al costo di costruirne una nuova se ci sono di mezzo tetto e struttura; portare la rete elettrica da lontano può costare molto più di un buon impianto solare con batterie; e un pozzo nuovo, con sondaggio, legalizzazione e pompaggio, è una voce seria. Chiedi preventivi prima di chiudere il prezzo d'acquisto, non dopo.
Internet e copertura in campagna
La fibra raramente arriva alle tenute isolate. Le opzioni reali sono il 4G amplificato (verifica la copertura con il tuo cellulare nella tenuta stessa, in vari punti e orari), il Wimax rurale dove esiste e l'internet satellitare, che funziona bene quasi ovunque in cambio di un canone mensile. Se farai telelavoro, prova una videochiamata dalla tenuta prima di comprare.
La manutenzione reale di una tenuta di svago
| Voce | Frequenza |
|---|---|
| IBI rustica e assicurazione della casa | Annuale |
| Pulizia della tenuta e prevenzione incendi | Annuale, prima dell'estate |
| Piscina, giardino e irrigazione | Da primavera ad autunno |
| Pozzo, depuratore e pannelli solari | Revisioni periodiche |
Chi compra pensando di "andarci nei fine settimana" sottovaluta il lavoro: una tenuta abbandonata per due anni si nota nella vegetazione, negli impianti e negli occupanti abusivi occasionali. Se non vivi vicino, valuta un manutentore locale.
Come fare bene la visita
Visita sempre due volte se puoi: una con bel tempo e una dopo le piogge, per vedere l'accesso nel suo momento peggiore e le zone che si allagano. Parla con i vicini e con il comune prima di offrire: ti racconteranno cose che l'annuncio non racconta. Verifica la distanza reale da medico, supermercato e scuola se vivrai tutto l'anno, e chiedi della frequenza di interruzioni di luce e acqua nella zona.
La sicurezza di una tenuta isolata
Le tenute isolate con lunghe assenze sono bersaglio di furti di rame, attrezzi e legna. Misure discrete e abituali: custode o vicino che passi, allarmi con avviso al cellulare, illuminazione solare con sensore e non lasciare macchinari di valore in vista. Chiedi in zona come va la situazione; varia molto da una comarca all'altra.
Gli errori che si ripetono di più
Comprare per la foto senza vedere l'accesso in inverno; dare per scontato che il pozzo dia acqua potabile senza analizzarla; presumere che la casa si possa ampliare quando la pianificazione non lo consente; e non calcolare il costo totale di messa a punto prima di negoziare. La maggior parte degli acquisti che vanno male falliscono in uno di questi quattro punti, e tutti si verificano prima di firmare la caparra.
Vivere tutto l'anno o venire nei fine settimana
Non è la stessa tenuta. Per l'uso nei fine settimana contano soprattutto l'accesso rapido dalla tua città, la bassa manutenzione e la sicurezza durante la tua assenza (allarmi, vicini, custodi). Per vivere tutto l'anno comandano altri fattori: distanza reale da scuole, medico e negozi, qualità dell'acqua potabile tutto l'anno, riscaldamento e isolamento della casa e una connessione a internet che regga il lavoro quotidiano. Sii onesto con te stesso sull'uso reale: cambia completamente la lista delle priorità.
La casa dentro: cosa guardare con calma
Porta una torcia e tempo. Guarda il tetto da dentro se c'è una soffitta, cerca macchie di umidità negli angoli e nei battiscopa, apri i rubinetti per vedere pressione e colore dell'acqua, controlla il quadro elettrico e chiedi l'anzianità dell'impianto, e bussa sulle pareti in cerca di tramezzi aggiunti senza licenza. Nelle case antiche della zona è abituale trovare neviere, forni e stalle addossate: spazi di fascino che contano anch'essi come costruzione e conviene che figurino dichiarati.
E se vuoi ricavarne un reddito
Molte tenute di svago si comprano con l'idea di affittarle ai turisti per parte dell'anno. È un buon complemento, ma richiede iscrizione turistica e un'abitazione che soddisfi i requisiti; leggilo nella guida al turismo rurale prima di contare su quei ricavi nel tuo piano.
L'uscita: pensare alla rivendita
Anche se la compri per tutta la vita, compra pensando di vendere: le tenute di svago con casa legale, acqua abbondante, accesso asfaltato e a meno di un'ora da una città si rivendono bene; quelle che falliscono in uno di questi punti restano anni sul mercato. La stessa lista dei dodici punti che oggi ti serve per comprare sarà quella che userà il tuo futuro acquirente.