什么是乡村租赁
乡村租赁是庄园所有者将庄园的使用权让与他人以进行经营、通常用于农业、畜牧或林业目的并收取租金的合同。它不同于租一处乡村住宅,也不同于季节性合同。在西班牙,乡村租赁受《11月26日第49/2003号乡村租赁法》以及双方在法律限度内的约定规范。本指南仅供参考:针对您的具体情况,请咨询律师或农业顾问。
最短期限:五年
根据该法第12条,租赁的最短期限为五年,任何约定更短期限的条款视为未写。双方可以约定更长的期限。这在两种情况下很重要。如果您想租赁庄园,应当知道最低承诺期是五年,即使您只想试一个种植季。而如果您购买一处已经出租的庄园,现行合同可能约束您多年:您得到的不是空置的庄园,而是带有享有权利的承租人的庄园。
租赁适合哪些人
- 想在投资购买之前试种某种作物或试养牲畜的人。
- 农民和牧民,不购买更多土地就扩大经营规模。
- 不能或不想经营自己庄园的所有者,希望获得租金并有人维护。
- 将购买与租赁结合的人,例如购买一处小庄园并租下旁边的一处。
法律将乡村租赁定义为:为农业、畜牧或林业利用,以价款或租金为对价,临时让与一处或多处庄园或其一部分。因此,它并不是为租一处乡村住宅用来居住而设计的形式:那需要考虑其他方式并核查允许的用途。
合同应包括什么
- 当事人和庄园的身份信息:地籍编号、面积、边界,以及适用时的不动产登记信息。
- 允许的用途:作物、牲畜、利用方式和限制。
- 期限和续期条件。
- 租金、支付方式和日期以及调整机制。
- 维护和改良义务。
- 费用分担:IBI(不动产税)、水电等供应、保险。
- 水源、水井、围栏、建筑和设施及其状况。
- 共同农业政策补贴的处理方式,这通常是关键问题。
- 合同解除的原因及其后果。
建议在合同开始和结束时,附照片列出庄园状况清单。这样可避免就谁该修什么产生误解。
农业补贴
庄园的经营可能与共同农业政策补贴挂钩。在租赁中,合同应以书面写明由谁管理这些补贴、补贴归谁,并与农业顾问核对。要了解相关权利如何运作,请阅读购买庄园时的 PAC 与基本支付权和德埃萨牧场的 PAC 与生态计划。
德埃萨牧场:橡果育肥期与牧场
在一些德埃萨牧场(dehesa),只出租橡果育肥期(montanera)或牧场的使用权。请向律师询问您的情况属于哪种合同,因为期限和双方义务取决于此。如果您对这条途径感兴趣,请阅读租赁橡果育肥期:价格与条件。
如果您购买已出租的庄园
带有承租人的庄园不会空置交付。购买前,请索取合同,核查其期限、租金和条件,并向律师咨询它们如何影响您的购买以及承租人享有哪些权利。第49/2003号法第22条规定了出售已出租庄园时的优先购买权(tanteo)、回购权(retracto)和优先取得权,并要求事先通知承租人,因此最好请律师审查其对交易的影响。还要询问补贴将如何处理。最明智的做法是在签约之前而不是之后发现租赁关系。请回顾购买乡村庄园的错误以及向个人、中介或拍卖购买指南。
合同中应当明确的内容
第49/2003号法设有关于期限、租金、转让与转租(第23条)、已出租庄园的转让(第22条)以及租赁终止(第24条)的专门章节。因此合同应当明确写明:
- 谁负责维护设施、围栏、道路和水井,谁支付改良费用。
- 承租人是否可以转让或转租,以及在什么条件下。
- 租金如何调整以及何时支付。
- 期满时如何返还庄园。
- 所有者在合同期间出售庄园时会怎样。
租赁要花多少钱
租金取决于庄园的类型、质量、水源、设施和所在地区(comarca)。没有统一价格。请询问当地的农民和牧民以及地区农业办公室,并与类似庄园比较。计算在扣除经营成本后,租金是否还留有余地。乡村庄园的收益率指南可帮助您做出审慎的测算。
签约之前
实地查看庄园,通过简易登记摘要(nota simple)和地籍核查其登记和地籍状况,并确认出租人确实是所有者或有权出租。要求提供书面合同,与专业人士逐条审阅,并保留一份已签署的副本。好的合同能避免大多数后来闹上法庭的纠纷。
结论
乡村租赁是试验、扩大或使庄园盈利的有用工具,但有其自身规则,首先就是最短五年。无论您是租赁还是购买已经出租的庄园,都请通读全部内容、落实为书面并在承诺之前核查。