常见的想法与问题
许多购买乡村庄园的人会想到一种快速而便宜的办法来获得落脚之处:预制房、木制模块、房车、移动房屋,甚至改装的集装箱。这个想法可能比建传统房屋显得简单。但不要想当然地认为“可拆卸”或“预制”的东西不受规范约束:在埃斯特雷马杜拉,法律要求预制建筑的安置须经市政许可,详见下文。
有哪些类型的设施
- 木制或混凝土预制房,分件或分模块运输,在地块上组装。
- 木制模块或农具小屋,体量较小,有时被当作工具库提出。
- 房车或露营车停放在庄园里。
- 移动房屋(mobile home),建在可运输结构上的住宅。
- 改装的海运集装箱,用作住宅或工作间。
市政府审查什么
在埃斯特雷马杜拉,《第11/2018号可持续领土与城市规划法》将土地分为城市用地、可开发用地和乡村用地。其第146条列举了须取得市政建筑、施工和安装工程许可的行为,其中明确包括预制、临时或永久的建筑物和设施的安置。也就是说,建筑物是预制的、可拆卸的或临时的,并不能使其免于许可。此外,在乡村用地上,允许的用途和建筑取决于土地类别和该市镇的规划,这决定了您可以在自己的地块上安装什么。
关于移动房屋,最高法院在2024年12月5日就一起加泰罗尼亚案件作出的判决中裁定,所谓的 mobile home 在因土地使用而需要城市规划许可方面,可等同于预制房屋。这是针对具体案件的裁决,不能替代向您的市政府咨询。
关于房车,本指南未能核实埃斯特雷马杜拉的具体规定,因此不作任何断言:请向市政府和技术人员询问您的地块允许什么。要了解可以做什么,请携带地籍编号到市政府,书面询问该地块的分类、允许的用途,以及每种选择需要办理什么手续。
常见错误
- 先买模块再询问。如果市政府不允许,您可能不得不拆除并损失金钱。
- 只相信预制房销售商的说法。作为所有者,遵守规定的责任在您。务必索取市政府的书面答复。
- 认可庄园上原有的设施。如果您购买的庄园已有预制房,请索取其所依据的许可证或产权文件,并核查其是否出现在地籍和简易登记摘要(nota simple)中。
- 以为“临时”或“可拆卸”就意味着不受约束。第11/2018号法第146条包括临时预制建筑。
如果庄园上已经有一处
购买带有预制房或木屋的庄园时,应像对待其他建筑一样对待它:索取其所依据的许可证或产权文件,核查其是否出现在地籍和简易登记摘要中,并咨询律师是否有可能属于违章建筑。简易登记摘要、地籍与 SIGPAC指南说明了应查看什么。如果该设施没有依据,请咨询律师它可能如何影响您的购买。另请阅读选购带房子的休闲庄园应注意什么和带房子的庄园价格。
合理的替代方案
- 购买已有合法房屋的庄园,哪怕很朴素,而不是新装一处。
- 询问规划是否允许在您的地块上建农具小屋或与农业用途相关的建筑。
- 询问翻修现有建筑的可能性(如果有的话)。
- 在决定期间先租赁,而不是在尚未核查的庄园上安装东西。
如果庄园位于保护区内,还要询问自治区政府。请参阅在埃斯特雷马杜拉的乡村庄园上盖房指南。
容易被忘记的成本
模块的价格并不是一套可居住住宅的成本。请索取一份固定报价,并询问包括什么:运输、吊车、地基或底座、保温、排污、电力接入或太阳能板、水、许可证,以及市政府要求时的技术项目。将总价与购买已有房屋的庄园相比较;带房子的庄园价格指南有助于比较。
旅游用途
如果您打算出租给游客,那是另一种情形:旅游住宿有其自身的规定,不是靠建筑许可就能解决的。在购买任何东西之前,请阅读如何在埃斯特雷马杜拉的庄园上开设旅游住宿。
如何决定
- 以书面形式获取您地块的分类和允许的用途。
- 询问市政府每种选择需要办理什么手续:房屋、模块、房车或集装箱。
- 请技术人员提供包含所有成本的报价。
- 与购买已有合法住宅的庄园进行比较。
- 在拿到书面答复之前,不要安装任何东西。
这类问题中有许多在购买乡村庄园的错误清单中反复出现,而且几乎都可以通过事先咨询来避免。
结论
预制房、木屋或房车在庄园上可能是一个好办法,但前提是土地、用途和市镇都允许。不要等买了之后才弄清楚。先询问,取得书面答复,并计算完整成本。